第2【事業の状況】

1【事業等のリスク】

 当中間連結会計期間において、新たな事業等のリスクの発生、または、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについての重要な変更はありません。

 

2【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

   文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間の末日現在において判断したものであります。

 

(1)経営成績の状況

 当中間連結会計期間における我が国の経済は、雇用・所得環境の改善のもと、緩やかな回復基調が期待されます。一方で、欧米等による高い金利水準の継続や、海外景気の下振れが、わが国の景気を下押しするリスクもあり、今後更なる景気回復が期待されますが、長期化するロシアによるウクライナ侵攻等の地政学的リスクや世界的な物価上昇や金融引締政策、円高等、様々な動向を注視していく必要があると考えております。

 首都圏の新築マンション市場は、2025年1月23日に発表された「首都圏新築分譲マンション市場動向2024年(年間のまとめ)」(株式会社不動産経済研究所)によると、2024年1月~12月の供給戸数が23,303戸で前年同期比△14.4%の減少となりました。また、2025年1月22日に発表された「首都圏不動産流通市場の動向(2024年)」(東日本不動産流通機構)によると、首都圏における中古マンションの成約数は3.4%増加し、平米あたりの成約単価も76万8,800円と上昇しています。

 当社グループが属する資産運用型マンション市場の動向としては、東京都の人口は、2025年1月31日に公表された「住民基本台帳人口移動報告2024年(令和6年)結果」(総務省統計局)によると、2024年の転入者数は東京圏で前年に比べ4,793人の増加、2014年以降過去最大となりました。特に年代別では、20代の転入超過が最も多くなっております。人口流入が回復し始め、都内の賃貸物件は徐々に需要が上がってきており、賃料も緩やかではありますが上昇しはじめております。今後も、賃貸マンションの需給バランスは急激に変化することは想定されず、マンションの資産性は維持されるものと考えられます。

 このような事業環境の中、当社グループは、「23区・駅近・高機能マンション」をコンセプトに、資産運用型マンション「XEBEC(ジーベック)」の開発・分譲を行ってまいりました。(※ 当社では「駅近」とは駅徒歩10分以内の距離としております。)

 新たに価値のある商品を提供するとともに、資産運用中のバリューアップに貢献する様々なオペレーションを展開してまいりました。その結果、「XEBEC(ジーベック)」シリーズは、投資商品としての資産価値を向上させ、安定収入が見込めるマンションブランドとして、投資家より高い評価をいただいております。

 以上の結果、当中間連結会計期間は、売上高36億7百万円(前年同期比217.6%増)、営業利益23百万円(前年同期は営業損失2億98百万円)、経常損失7百万円(前年同期は経常損失3億32百万円)、親会社株主に帰属する中間純利益38百万円(前年同期は親会社株主に帰属する中間純損失3億32百万円)となりました。

 なお、当社グループの主力事業である不動産販売事業における収益物件の販売は、顧客への物件引渡しをもって売上が計上されます。そのため、物件の竣工や引渡しのタイミングにより四半期ごとの業績に偏重が生じる傾向があります。

 

(不動産販売事業)

 不動産販売事業においては、資産運用型マンション「XEBEC(ジーベック)」に加え、中古マンションを取り扱ってまいりました。個人投資家だけでなく、上場リート、私募リート、不動産ファンド、企業法人等、様々な顧客層への販売チャネルの拡大に努めてまいりました。当中間連結会計期間における投資運用型マンションの引渡しは2棟の結果となりました。

 以上の結果、売上高28億87百万円(前年同期比539.4%増)、セグメント損失2百万円(前年同期はセグメント損失3億1百万円)となりました。

 

(不動産管理事業)

 不動産管理事業は、賃貸管理事業及び建物管理事業より構成されております。賃貸管理においては、募集賃料の見直し及び空室率の低減、賃料の適正化に注力し、管理物件の資産性向上を図ってまいりました。建物管理においては、当社が分譲した物件以外の新規契約獲得を推進してまいりました。また、当中間連結会計期間において、新規サービスの導入等により管理コストの増加がありました。

 以上の結果、売上高5億49百万円(前年同期比3.4%増)、セグメント利益34百万円(前年同期比247.1%増)となりました。

 

(海外不動産事業)

 海外不動産事業においては、マレーシア国内の建物管理事業では、住宅だけではなく商業施設の管理推進を図り、管理戸数が1万戸を超えました。

 以上の結果、売上高1億70百万円(前年同期比19.4%増)、セグメント損失11百万円(前年同期はセグメント損失5百万円)となりました。

 

(営業支援事業)

 前連結会計年度まで「営業支援事業」を報告セグメントとしておりましたが、前連結会計年度で「営業支援事業」を構成しておりました株式会社デュアルタップグロウスの全株式を譲渡したため、当中間連結会計期間より「営業支援事業」を当社グループの報告セグメントから除外しております。

 

(2)財政状態に関する説明

(資産)

 当中間連結会計期間末における総資産は、前連結会計年度末から10億円減少し49億95百万円となりました。総資産の減少の主な要因は、前期より契約済みの物件が竣工し引渡しを受け、売却をしたことにより、販売用不動産3億92百万円、仕掛販売用不動産が6億6百万円減少したことによるものであります。

 

(負債)

 当中間連結会計期間末における負債は、前連結会計年度末から10億6百万円減少し32億1百万円となりました。負債の減少の主な要因は、物件の売却により返済が、1年内返済予定の長期借入金が6億44百万円減少し、短期借入金が3億95百万円減少したことによるものであります。

 

(純資産)

 当中間連結会計期間末における純資産は、前連結会計年度末から5百万円増加し17億94百万円となりました。純資産の増加の主な要因は、期末配当金の支払いにより利益剰余金が42百万円減少、親会社株主に帰属する中間純利益38百万円増加したことによるものであります。

 以上の結果、自己資本比率は35.6%となりました。

 

(3)キャッシュ・フローの状況

 当中間連結会計期間末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ61百万円増加し、10億76百万円となりました。

 

 当中間連結会計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

 

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

 営業活動により獲得した資金は11億41百万円(前年同期は19億57百万円の支出)となりました。主な収入は、税金等調整前中間純利益の計上額56百万円、棚卸資産の減少額9億93百万円によるものであります。

 

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

 投資活動により支出した資金は18百万円(前年同期は12億65百万円の支出)となりました。主な支出は、定期預金の増加額15百万円によるものであります。

 

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

 財務活動により支出した資金は10億62百万円(前年同期は21億82百万円の収入)となりました。主な支出は、販売用不動産の売却に伴う短期借入金の返済額3億96百万円、長期借入金の返済による支出7億5百万円であります。

 

(4)会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

 前事業年度の有価証券報告書に記載した「経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」中の会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定の記載について重要な変更はありません。

 

(5)経営方針・経営戦略等

 当中間連結会計期間において、当社グループが定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。

 

(6)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

 当中間連結会計期間において、当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題について重要な変更はありません。

 

(7)研究開発活動

 該当事項はありません。

 

3【経営上の重要な契約等】

当中間連結会計期間において、経営上の重要な契約等は次のとおりであります。

第三者割当による行使価額修正条項付第4回新株予約権の発行

 当社は、2024年12月6日付の取締役会において、株式会社SBI証券を割当先とする第三者割当の方法による行使価額修正条項付第4回新株予約権の発行を行うことについて決議し、2024年12月23日に当該新株予約権の引き受けに係る契約を締結しております。なお、2024年12月23日に本新株予約権の発行価額の全額の払込が完了しております。

 当該新株予約権の詳細につきましては、「第3提出会社の状況 1株式等の状況 (2)新株予約権等の状況②その他の新株予約権等の状況」をご参照ください。