当中間会計期間において、新たな事業等のリスクの発生、または、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについての重要な変更はありません。
文中の将来に関する事項は、当中間会計期間の末日現在において判断したものであります。
(1)財政状態及び経営成績の状況
当中間会計期間におけるわが国経済は、一部に足踏みが残るものの、緩やかに回復しております。
個人消費は、一部に足踏みが残るものの、持ち直しの動きがみられます。「家計調査」(10月)では、実質消費支出が前月比2.9%増となりました。また、「商業動態統計」(10月)では、小売業販売額が前月比0.1%増となりました。設備投資は、持ち直しの動きがみられます。需要側統計である「法人企業統計季報」(含むソフトウェア)では、2024年7-9月期は前期比0.5%増となりました。輸出については、おおむね横ばいとなっております。11月の輸出総額が前月比で0.2%増となっております。
当社が属する不動産業界においては、弱含みの動きがみられます。先行指標となる新設住宅着工戸数の季節調整済み年率換算値は10月が779千戸と前月比2.7%減となり4カ月ぶりの減少となりました。また、首都圏マンションの初月契約率については、11月が61.5%となり好不況の分かれ目とされる70%を下回りました。
このような状況の中、当社は、賃貸開発事業及びバリューアップ事業における新規物件の取得や保有物件の売却を進めてまいりました。この結果、売上高は15,902百万円(前年同期比9.7%減)、営業利益1,796百万円(同33.0%減)、経常利益1,509百万円(同37.8%減)、中間純利益1,044百万円(同38.4%減)となりました。
当中間会計期間におけるセグメントの経営成績は次のとおりであります。
(分譲開発事業)
分譲開発事業では、売上計上する引渡物件がありませんでした。この結果、売上高はゼロとなりました(前年同期は、売上高3,755百万円)。上記の理由から、セグメント利益もありませんでした(前年同期は、セグメント利益443百万円)。
(賃貸開発事業)
賃貸開発事業では、首都圏を中心に用地取得から賃貸マンション建築・販売まで行っており、本町プロジェクト、西蒲田5プロジェクト及び緑2プロジェクト等の13物件を売却いたしました。収益性の高いエリアでの物件売却を進めたものの、販売棟数が前年同期の15棟から13棟へ減少し、さらに建築コストの増加により原価が増加した結果、売上高は10,629百万円(同8.6%減)、セグメント利益は1,656百万円(同34.1%減)と前年同期比で減収減益となりました。
(バリューアップ事業)
バリューアップ事業では、中古のマンションを購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行ったり、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシング活動を行ったりすることにより収益性を向上させて、既存の建物の付加価値を高めた上で売却しております。八雲2プロジェクト、浅草橋8プロジェクト及び下目黒3プロジェクト等の10物件を売却いたしました。販売棟数が前年同期の5棟から10棟へ増加した結果、売上高は5,264百万円(同135.5%増)、セグメント利益は704百万円(同137.1%増)と前年同期比で増収増益となりました。
当中間会計期間末における資産は、前事業年度末から1,086百万円増加し、32,974百万円となりました。負債については、前事業年度末から271百万円増加し、21,711百万円となりました。また、純資産については、前事業年度末から815百万円増加し11,262百万円となりました。
前事業年度末からの主な変動要因は、以下のとおりであります。
資産につきましては、保有物件の売却を積極的に進めた結果、現金及び預金が1,982百万円増加し、販売用不動産と仕掛販売用不動産が合わせて673百万円減少し、その他の資産が244百万円減少したことによるものであります。
負債につきましては、保有物件の売却を積極的に実施しましたが、新規に物件の仕入れも行ったことから、借入金の総額が、158百万円純増したことによるものであります。また、純資産の増加の主な要因としましては、自己株式の取得等により94百万円減少したものの、利益剰余金が908百万円増加したことによるものであります。
当中間会計期間における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、営業活動により2,063百万円増加いたしました。一方で、投資活動により49百万円減少し、財務活動においては80百万円減少いたしました。この結果、資金は前事業年度末と比べて1,932百万円増加し、当中間期末残高は4,878百万円となりました。
当中間会計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果、獲得した資金は2,063百万円(前年同期は4,998百万円の獲得)となりました。主な要因としては、保有物件の積極的な売却をしたものの、同時に新規物件の取得も行ったことにより、棚卸資産の減少が675百万円に留まったことや、税引前中間純利益を1,509百万円計上したことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果、使用した資金は49百万円(前年同期は123百万円の獲得)となりました。主な要因としては、定期預金の払戻しにより57百万円を獲得する一方で、定期預金を107百万円預入れしたことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果、使用した資金は80百万円(前年同期は4,772百万円の流出)となりました。主な要因としては、新規物件の取得等に伴う10,299百万円の借入を実行した一方で、保有物件の売却等により借入金を10,139百万円返済したことによるものであります。
(2)経営方針・経営戦略等
当中間会計期間において、当社が定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。
(3)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当中間会計期間において、当社の事業上及び財務上の対処すべき課題に重要な変更及び新たに生じた課題は
ありません。
(4)研究開発活動
該当事項はありません。
(5)資本の財源及び資金の流動性に関する分析
当社の資金需要の主なものは、運転資金需要と販売用不動産の取得及び建築費に必要な資金等であります。運転資金については、内部資金を充当し、必要に応じて金融機関からの短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産の取得及び建築費等については、金融機関からの短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。
当中間会計期間において、経営上の重要な契約等の決定又は締結等はありません。