第2【事業の状況】

1【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

 

(1)会社の経営の基本方針

当社グループ共通の経営理念として、以下の Purpose / Vision / Credo を掲げております。

Purpose(存在意義)「人と社会、環境との共生と調和を実現する」

・私たちは、不動産価値の創造を通じて、人と社会に豊かさを育みます。

・私たちが不動産の価値創造に取り組むとき、常に環境との共生を念頭において思考し、行動します。

・持続可能な世界を目指して、「人・社会・環境」の調和の実現に取り組みます。

Vision(ありたい姿)「不動産価値創造のプロフェッショナル集団」

・不動産の隠れた価値を見抜き、社会の変化を捉えた独自の発想力で潜在的ニーズとつなぎ、新たな価値を創造します。

・多彩な物件・サービスを最も適した手法で、幅広い顧客に届けるバリューチェーンを築きます。

・個の力を集結し、「不動産の達人」としてのプロフェッショナル集団を目指します。

Credo(信念)「空間は、もっと人の力になれる。」

 

(2)目標とする経営指標

当社グループは、これまで財務基盤の強化と収益性の向上を経営目標としておりました。しかしながら、最近の当社グループを取り巻く事業環境の変化が大きいことから、安定的な収益の確保にも注力し、経営成績の改善を進めてまいります。

 

(3)中長期的な会社の経営戦略

当社は、1999年の創業以来、四半世紀にわたり企画開発力を活かして、都心部にデザイン性の高いレジデンスを開発する不動産デベロッパーとしてのブランドと地位を確立してまいりました。

最近5年間においては、2017年と2020年の第三者割当増資によって財務力が大きく強化され、加えて、2022年のグループ会社戦略の見直しにより、自己資本比率と手元流動性が大きく向上いたしました。

2022年12月9日に公表いたしました中期経営計画は、従来からのコアコンピタンス(強み)である企画開発力を基盤とし、強化された財務力を活かして、いかにして不透明な事業環境への対応をしつつ成長スピードを加速するかという二つの経営課題に的確に対応すべく策定しております。

まずは2023年9月期~2025年9月期の3か年を第1フェーズとして、事業面では、物流開発事業の立ち上げ、ファンドマネジメント事業の拡大、自己保有収益物件のポートフォリオ構築を主たるテーマとし、これらの実現を図る計画です。更に「金融」「国際」「DX」という3つのキーワードを掲げ、新たな資金調達手法の実現、アジア圏を中心とする海外顧客基盤の拡大、DXによる経営可視化などを促進してまいります。これらによって、「成長基盤」と「環境変化に対する耐性」の両面を強化してまいります。2026年9月期から始まる第2フェーズにおいては、第1フェーズを準備期間として位置づけたBtoBの国際事業や不動産金融事業を本格的に展開することを計画しております。両フェーズ通じて、ESGの観点から、環境に配慮した開発事業、ダイバーシティの推進、内部統制強化にも取り組んでまいります。

 

(4)経営環境及び対処すべき課題

当社グループは、将来にわたってグループの成長を継続させ企業価値の向上を実現するために、以下の課題に取り組んでまいります。

1)事業規模の拡大

企画開発力の強みを活かしたマンション開発・オフィス開発に加えて、収益不動産および物流開発などへの投資の拡大、ファンドマネジメント事業やコーポレートレンディング事業(貸金業)への参入も行い、事業の拡大を図ってまいります。

2)コストコントロール

国内外の経済情勢等の影響による建築資材等の高騰や人員不足や働き方改革を背景とした工期の長期化等により見込まれる建設コスト増加に対応するため、施工性に配慮した企画設計とプロジェクトの進捗管理の徹底を図ってまいります。

3)安定的な収益の確保

優良な開発不動産をより多く世の中に供給し、開発利益を得る事による事業規模の拡大をビジネスモデルの中枢としておりますが、事業環境変化への耐性を強化するため、収益不動産投資等を通じてインカムゲインによる収益を確保し、安定した収益基盤の構築を推進してまいります。

4)資金調達手段の多様化と財務基盤の健全性確保

金融市場の先行き不透明感もあり、今後金利の上昇やローン構築が困難となるケースも想定し、持続的成長のために財務基盤の健全性を確保しつつ、資金調達手段の多様化に取り組んでまいります。

 

5)優秀な人材の確保・育成

中長期的な経営戦略の遂行及び対処すべき課題への取組みに際して、変化に対応し社会的な価値を創出することのできる優秀な人材を確保し、持続的な成長を支え得る人材の育成及び、パフォーマンス最大化のための環境の整備・改善に注力してまいります。

6)内部統制・コンプライアンスの強化

企業の社会的責任として、内部統制及びコンプライアンスに徹底して取り組んでまいります。企業の継続的発展を図るためには、内部統制の行き届いた管理体制を高機能に維持していく必要があると認識しております。その一環として、当社の定める内部統制基本方針の遵守及びコンプライアンス最優先の企業経営に努めてまいります。また、反社会的勢力との関係に対しては、断固とした対応で臨むことにより一切の関係を遮断し、コンプライアンスに則った経営を行ってまいります。

7)リスクマネジメントへの取組み

新型コロナウイルス感染症の収束により社会経済活動の正常化に伴う企業収益の改善等、穏やかな回復が続く一方、中国における不動産市場の停滞、緊迫化する中東地域をめぐる情勢等による国内景気への影響、台風や酷暑等の天候不順、ウクライナ危機による世界的な資源価格の高騰をはじめとした原材料費、エネルギー価格の高騰、人件費、物流費等のコスト上昇等、事業に関するリスクは多岐にわたって注意する必要があります。当社グループのさらなる成長のために事業環境の変化に対応するための適切なリスクテイクを支える環境整備を行うなど、リスクマネジメントの強化を継続してまいります。

8)デジタルトランスフォーメーションの取り組み

業績変動リスクや事業リスクなどに対し、より的確な対応が行えるよう、デジタルトランスフォーメーション(DX)を通じて将来の業績や事業の進捗を迅速に把握できる「経営の可視化」の仕組みを構築してまいります。

当社グループは、以上のような経営方針の下、当社の発想力を発揮した事業展開を推進することで、着実な企業価値の向上を実現してまいります。

 

2【サステナビリティに関する考え方及び取組】

当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

 

(1)ガバナンス

当社グループは、環境変化に対応した会社全体の将来ビジョンと目標を定めるため「中期経営計画」を策定し、計画達成のため、取締役の職務権限と担当業務を明確にし、職務の執行の効率化を図っております。また、リスク管理及び法令遵守の徹底のため、リスク管理委員会・コンプライアンス委員会を設置し、代表取締役社長を委員長とし、コーポレート本部長のほか、委員長が指名する役員及び従業員を構成員として定期的に開催しております。業務執行については、取締役会における決定事項の周知、執行役員相互の連絡・連携及び経営上の重要事項を審議する機関として「執行役員会」を設置するとともに、投資案件の審議の充実化と効率化を目的に「投資委員会」を設置しております。

なお、サステナビリティ関連を含む当社のコーポレート・ガバナンスの全体像につきましては、「第4 提出会社の状況 4コーポレート・ガバナンスの状況等(1)コーポレート・ガバンスの概要」をご参照ください。

 

(2)戦略

当社は2022年7月に経済産業省が定める「DX認定事業者」を取得し、経営管理の透明性確保、社内データの一元管理・可視化促進、業務効率化によるコスト削減などの課題に対し、DX推進による解決を戦略として掲げております。こうした戦略の実現のため、社長直轄の部署としてDX推進本部を設置し、迅速な意思決定や、全社の取り組みを推進できる組織体制を設計しております。

DX推進本部における取り組みや各会議体や委員会等で議論された内容を、中期経営計画にも還元することで、サステナビリティ課題に対処していくことを基本的な戦略としております。

当社グループでは、人生の中の「働く」時間を大切にできるよう職場環境の構築に取り組んでおります。具体的には、人材の活用・職場環境の向上のため、人事評価、報酬制度の見直し、女性活躍やダイバーシティの推進、在宅勤務の制度化等、働きやすい職場環境の確立に取り組んでおります。2023年10月には、こうした取り組みによって「健康優良企業 銀の認定」を取得しました。

また、人材の多様性の確保を含む採用や育成の方針については、性別・国籍・中途採用等の属性に関わらず全社員に平等な評価および昇格の機会を設けております。これらの人材に対する基本的考えに加え、成長途上であり新規事業展開等による事業環境の変化も多い当社グループにおいては、社内環境整備についても毎期見直しを行い、取り組むこととしております。

 

(3)リスク管理

当社グループでは、サステナビリティ課題を含む、リスク要因をリスク管理委員会において評価し、評価結果に応じて対応計画を策定のうえ対応しております。

また、社内における各部門の様々な情報や問題認識の共有を目的として、取締役及び執行役員を主要メンバーとして執行役員会を毎週1回開催しており、意思決定の迅速化を図るとともに、リスク要因の評価、管理、解消を図っております。

 

(4)指標及び目標

当社グループは、「1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等(1)会社の経営の基本方針」に記載のPurpose / Vision / Credoを経営理念に掲げ、人と人との間に豊かな空間を創造する企業として、株主をはじめとするステークホルダーの皆様から信頼される企業グループであり続けることを目指しております。その実現に向け、自らの強みを活かして「財務的価値の向上」「社会的価値の向上」「経営基盤の強化」を目的とする以下の8つのマテリアリティ(重要課題)を特定しました。引き続き、透明で健全性の高い企業経営を追求するとともに、コンプライアンスの徹底を経営の基本として位置付け、あらゆる法令やルールを厳格に遵守し、誠実で公正な企業活動を推進してまいります。

 

環境保全

・環境に配慮した不動産の企画&開発

・温室効果ガス排出量の削減への貢献

 

多様性配慮

・安心・安全な不動産の企画&開発

・まちづくりを支える不動産デザイン力の追求

活用する人材づくりと働きがいのある組織づくり

 

透明性確保

・内部統制への継続的な取り組み

・DX推進と資本効率の改善

・適切な情報開示と透明性の確保

 

3【事業等のリスク】

当社グループの事業内容その他に関するリスクについて、投資家の皆様の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしも事業内容その他のリスクに該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。

当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識したうえで、その発生の予防又は回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。

また、以下の記載は当社株式への投資に関するリスクを全て網羅するものではありませんのでご留意下さい。

なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

 

(1)経済状況及び不動産市況について

当社グループは、景気動向、金利動向、地価動向、不動産販売価格動向、不動産税制等の影響を受けやすいため、不動産市況の悪化、大幅な金利の上昇等、諸情勢に変化があった場合には、用地及び収益不動産の仕入、販売価格や販売スケジュール及び棚卸資産評価損の計上等、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

また、金融市場の先行き不透明感により、ローン構築の不成立や顧客購入意欲の低下の可能性があり、販売価格や保有不動産の評価を下げる必要がある等、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(2)建築費等の増加に関するリスク

国内外の経済情勢等の影響による物価高騰などの問題が発生した場合には、施工会社にて調達する原材料価格が高騰し、建築費の上昇という結果をもたらす可能性がありますので、経済情勢や建築費等の動向を注視し、コントロールに努めております。

また、建設マネジメント部において各工事の進捗把握に努め、施工性に配慮した企画設計とプロジェクトの進捗管理の徹底を図っており、特に重要な事象が発生した場合には当社の経営会議にて審議のうえ対応を行っておりますが、施工会社における建設技術者不足や開発計画時において予期し得なかった事象の発生に伴う工事の長期化や遅延、変更、中断等が生じた場合にはコストが増加し、コスト増加分を販売価格や賃料に転嫁することができない場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(3)法的規制等について

当社グループの属する不動産業界は、「建築基準法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「宅地建物取引業法」等、建築や不動産取引に関わる多数の法令及び各自治体で定められる建築に関する条例等の法的規制を受けております。このため、将来におけるこれらの法的規制の改廃、大幅な変更、新法の制定等により、事業計画の見直しの必要が生じる場合やこれらの法的規制等に定める事項に違反した場合等には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

(4)業績の変動要因について

当社グループにおける不動産の売却収入は、不動産売買契約締結後、顧客への引渡しが完了した時点で売上を計上しております。このため、当社グループの業績を四半期ごとに比較した場合、マンションの竣工や引渡しのタイミングにより売上高及び経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益が変動するため、四半期ごとの業績は必ずしも他の四半期の業績と比較して均一にはならず、各四半期の業績の偏重の度合は過年度の四半期業績と同様になるとは限りません。また、仕入計画の未達、販売の不振、不動産売買契約締結後のキャンセル、建築工期の遅延や建築確認手続の遅延等により引渡し時期が各決算期末を越えた場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

(5)棚卸資産の評価及び固定資産の減損に関する会計処理の適用等について

当社グループにおいて開発した販売用不動産、開発中の仕掛販売用不動産並びに取得した販売用不動産について、経済情勢や不動産市況の悪化等により販売用不動産としての価値が帳簿価額を下回った場合には、棚卸資産の簿価切下げ処理に伴う評価損が発生し、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループが安定的な収益及びキャッシュ・フローを長期的に獲得することを目的として保有している賃貸等不動産やその他の投資として計上している固定資産について、減損の兆候があり、当該資産の生み出す割引後将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回った場合は、減損損失が発生し、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

さらに、日本の会計制度は、国際財務報告基準導入に伴いそれまでの会計基準が大きく改訂される可能性があり、企業の財政状況及び業績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

(6)土壌汚染対策等について

土地の汚染調査や汚染の除去等の安全対策を義務付けた「土地汚染対策法」が2003年2月15日に施行されております。当社グループにおける土地の仕入に際しては、当該土地の過去の地目、所有者、住宅地図等から地歴を調査し、当該土地について土壌汚染の有無を検討しております。当該土地において過去に工場等の存在が確認され、汚染の可能性がある場合は土壌汚染調査を行い、土壌汚染が判明した場合には専門業者による汚染原因の除去等を実施しております。これらの土壌汚染対策費用や、当該土地の近隣地からの汚染物質の流入による二次汚染等の対策費用については、当社で費用負担が発生する場合があります。当社が取得を予定している土地や既に取得した事業用地において土壌汚染が発見された場合、追加的な土壌汚染対策費用の発生や土壌汚染の除去工事による建築スケジュールの遅延等により、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

(7)開発物件に対する周辺住民からの訴訟等について

当社グループが事業化する開発物件については、関係する法律、自治体の条例等を十分検討したうえで、周辺環境との調和を重視した開発計画を立案するとともに、必要に応じて周辺住民に対し事前に説明会を実施するなど十分な対応を講じております。しかしながら、事業化する開発物件において、土壌汚染、当該近隣地域の日照・眺望問題等の発生に起因する開発遅延や、開発段階における建設中の騒音、物件の瑕疵の発見、管理状況に対するオーナーからのクレーム、入退去時の居住者とのトラブル等の発生を理由とする又はこれらに起因する訴訟その他の請求が発生する可能性があり、その場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

(8)物件に纏わる費用について

不動産には、権利、地盤、地質、構造などに関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります。当社グループは、建設マネジメント部により品質チェックを行って事業を推進しておりますが、欠陥、瑕疵等の状態によっては、資産価値の低下を防ぐために、予定外の費用を負担せざるを得ない場合があります。

また開発物件については、設計並びに建築工事等を設計事務所や建設会社等に発注しております。設計会社並びに建設会社の選定から工程の進捗に至るまで、入念に外注先管理を行っておりますが、外注先の倒産や工事中の事故などが発生した場合、工事の遅延・中止・建築費用の上昇などにより、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(9)個人情報の漏洩について

当社グループは、多数のお客様の個人情報等をお預かりしております。当社グループでは、プライバシーマーク(認定番号第10700010)を取得しており、個人情報については、厳重に管理しております。また、社内の情報管理システムを強化するとともに、従業員等に対する教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を行っております。しかしながら、これらの対策にもかかわらず個人情報が外部に漏洩した場合には、当社グループの社会的信用等に影響を与え、業績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

(10)偶然不測の事故・自然災害について

火災、落雷、大雨及び地震等の天災や戦争、暴動、テロ等の人災により、当社グループの開発物件及び当社が保有している物件について滅失、劣化又は毀損等が生じた場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

(11)契約不適合責任(瑕疵担保責任)について

当社グループが事業化する開発物件については、信頼しうる施工会社に建設工事を発注し、各工程での重要ポイントを確認し、体系的な品質管理による高品質な開発物件の提供を行っておりますが、万一、建物竣工後、設計・施工上の不具合等に起因する売主としての契約不適合責任(瑕疵担保責任)を問われた場合には、売買契約の錯誤無効や損害賠償請求の訴訟の対象とされる可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、土地については、土地の仕入時及び開発中において一定の調査を行っておりますが、物件の引渡し後に瑕疵が発見され、当社グループが是正又は賠償する必要が生じた場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(12)感染症等の影響について

テレワークや時差勤務など業務に支障が生じない体制を構築、維持しておりますが、新型コロナウイルス感染症のように、治療方法が確立されていない新型の感染症が急速に拡大した場合、当社の従業員に感染者が出る可能性を完全に排除することは困難であり、万一、社内での感染拡大が発生した場合は業務遂行に支障をきたす可能性があります。また、政府による外出自粛要請に基づく不動産取引の停滞、消費マインドの冷え込みによる長期的な景気悪化等が生じる場合には、当社の業績に影響を与える可能性があります。

 

4【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1)経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。

 

① 経営成績の状況

(単位:百万円、%)

 

前連結会計年度

当連結会計年度

増減額

増減率

売上高

19,273

36,787

17,513

90.9

営業利益

2,004

5,896

3,891

194.1

経常利益

1,009

4,431

3,422

339.0

親会社株主に帰属する

当期純利益

898

3,017

2,119

236.0

営業利益率

10.4

16.0

5.6ポイント

 

当連結会計年度(2023年10月1日~2024年9月30日)におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の収束によりインバウンド需要の回復が進むなど社会経済活動の正常化に伴う企業収益の改善、雇用・所得環境の改善の下、各種政策の効果もあり、緩やかな回復が続きました。一方、中国における不動産市場の停滞、緊迫化する中東地域をめぐる情勢等による国内景気への影響が懸念され、台風や酷暑等の天候不順、ウクライナ危機による世界的な資源価格の高騰をはじめとした原材料費、エネルギー価格の高騰、人件費、物流費等のコスト上昇を背景とした物価の上昇など、依然として先行きは不透明な状況が続いております。また、為替動向や金融資本市場の変動等の影響にも十分留意していく必要があります。

当社を含む不動産業界においては、建設業界における建築資材等の高騰、人員不足や働き方改革を背景とした工期の長期化など様々な問題に直面している一方、不動産取引においては日本の低金利と円安を背景に国内及び海外投資家からの需要が活発な状況が続いております。

このような環境の下、当社グループは2024年10月23日に開示した「通期業績予想の修正並びに期末配当予想(特別配当)に関するお知らせ」でも記載しましたとおり、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益において過去最高益を達成するに至りました。

 

以上の結果、当社グループの当連結会計年度における経営成績は、売上高36,787百万円(前期比90.9%増)、営業利益5,896百万円(前期比194.1%増)、経常利益4,431百万円(前期比339.0%増)、親会社株主に帰属する当期純利益3,017百万円(前期比236.0%増)となりました。

 

セグメントの業績の概要は、以下のとおりであります。各セグメントの売上高の金額は、セグメント間の内部売上高を含めない数値を記載しております。

なお、当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っており、比較・分析は変更後の区分に基づいております。

報告セグメントの区分についての詳細は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等(1)連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等) セグメント情報 1.報告セグメントの概要(2)報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。

 

(不動産開発事業)

(単位:百万円、%)

 

前連結会計年度

当連結会計年度

増減額

増減率

売上高

9,642

19,042

9,399

97.5

セグメント利益

2,058

4,036

1,977

96.0

セグメント利益率

21.4

21.2

△0.2ポイント

 

当連結会計年度における売上高は19,042百万円(前期比97.5%増)、セグメント利益は4,036百万円(前期比96.0%増)となりました。

当連結会計年度の売上高は、主に物件の売却収入となります。

 

(戦略国際事業)

(単位:百万円、%)

 

前連結会計年度

当連結会計年度

増減額

増減率

売上高

2,471

5,346

2,875

116.3

セグメント利益

174

559

384

220.2

セグメント利益率

7.1

10.5

3.4ポイント

 

当連結会計年度における売上高は5,346百万円(前期比116.3%増)、セグメント利益は559百万円(前期比220.2%増)となりました。

当連結会計年度の売上高は、主に物件の売却収入となります。

 

(不動産投資事業)

(単位:百万円、%)

 

前連結会計年度

当連結会計年度

増減額

増減率

売上高

2,311

677

△1,634

△70.7

セグメント利益

381

458

76

20.2

セグメント利益率

16.5

67.8

51.3ポイント

 

当連結会計年度における売上高は677百万円(前期比70.7%減)、セグメント利益は458百万円(前期比20.2%増)となりました。

当連結会計年度の売上高は、主に持分法適用会社の不動産売却による分配益となります。

 

(不動産ファンド事業)

(単位:百万円、%)

 

前連結会計年度

当連結会計年度

増減額

増減率

売上高

248

6,616

6,368

セグメント利益又は

セグメント損失(△)

△443

1,559

2,002

セグメント利益率

23.6

(注)売上高は、増減率が1,000%を超えているため、「-」としております。

 

当連結会計年度における売上高は6,616百万円(前期は248百万円)、セグメント利益は1,559百万円(前期は443百万円のセグメント損失)となりました。

当連結会計年度の売上高は、主に投資物件におけるアセットマネジメントフィー収入及び連結対象となっているSPCの不動産売却によるものとなります。なお、このSPCは匿名組合出資契約の終了により、当連結会計年度において当社の連結対象から除外しております。

 

(九州開発事業)

(単位:百万円、%)

 

前連結会計年度

当連結会計年度

増減額

増減率

売上高

4,475

4,895

420

9.4

セグメント利益

750

834

84

11.3

セグメント利益率

16.8

17.0

0.2ポイント

 

当連結会計年度における売上高は4,895百万円(前期比9.4%増)、セグメント利益は834百万円(前期比11.3%増)となりました。

当連結会計年度の売上高は、主に物件の売却収入となります。

 

(その他事業)

(単位:百万円、%)

 

前連結会計年度

当連結会計年度

増減額

増減率

売上高

123

208

85

68.6

セグメント損失(△)

△368

△753

△384

セグメント利益率

 

当連結会計年度における売上高は208百万円(前期比68.6%増)、セグメント損失は753百万円(前期は368百万円のセグメント損失)となりました。

当連結会計年度の売上高は、主に賃貸管理手数料収入となります。

 

② 財政状態の状況

(単位:百万円、%)

 

前連結会計年度

当連結会計年度

増減額

増減率

総資産

67,818

77,231

9,412

13.9

負債

42,459

49,080

6,620

15.6

純資産

25,359

28,151

2,791

11.0

自己資本比率

37.4

36.4

△1.0ポイント

 

当連結会計年度末における総資産の残高は、前連結会計年度末に比べ9,412百万円増加し、77,231百万円となりました。主な要因といたしましては、仕掛販売用不動産が731百万円減少したものの、販売用不動産、現金及び預金がそれぞれ7,061百万円、3,838百万円増加したこと等によるものであります。

負債につきましては、前連結会計年度末に比べ6,620百万円増加し、49,080百万円となりました。主な要因といたしましては、短期借入金、長期借入金がそれぞれ3,587百万円、2,970百万円増加したこと等によるものであります。

純資産につきましては、前連結会計年度末に比べ2,791百万円増加し、28,151百万円となりました。主な要因といたしましては、利益剰余金が2,583百万円増加したこと等によるものであります。

 

③ キャッシュ・フローの状況

(単位:百万円)

 

前連結会計年

当連結会計年度

営業活動によるキャッシュ・フロー

△24,096

△394

投資活動によるキャッシュ・フロー

3,499

473

財務活動によるキャッシュ・フロー

17,846

5,026

現金及び現金同等物の増減額

△2,750

5,105

現金及び現金同等物の期首残高

10,848

8,097

連結除外に伴う現金及び現金同等物の減少額

△1,359

現金及び現金同等物の期末残高

8,097

11,843

 

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

営業活動によるキャッシュ・フローは、394百万円の支出(前期は24,096百万円の支出)となりました。主な要因として、棚卸資産の増加額が6,687百万円あったものの、税金等調整前当期純利益が4,408百万円、営業貸付金の減少額が1,150百万円あったこと等により賄ったものであります。

 

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

投資活動によるキャッシュ・フローは、473百万円の収入(前期は3,499百万円の収入)となりました。主な要因として、非連結子会社に対する貸付による支出が880百万円あったものの、匿名組合出資金の払戻しによる収入1,070百万円があったこと等によるものであります。

 

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動によるキャッシュ・フローは、5,026百万円の収入(前期は17,846百万円の収入)となりました。主な要因として、棚卸資産の売却等により長期借入金の返済による支出24,260百万円があったものの、棚卸資産の取得等に伴う長期借入れによる収入、短期借入金の純増額がそれぞれ25,749百万円、3,856百万円があったこと等によるものであります。

 

④ 生産、受注及び販売の実績

1)生産及び受注実績

当社グループの各事業は、生産及び受注実績を定義することが困難であるため、生産及び受注実績の記載はしておりません。

 

2)仕入実績

当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称

当連結会計年度

(自 2023年10月1日

   至 2024年9月30日)

金額(百万円)

前年同期比(%)

不動産開発事業

13,929

81.1

戦略国際事業

3,788

81.6

不動産投資事業

1,639

246.8

不動産ファンド事業

九州開発事業

613

47.2

その他事業

合計

19,970

70.8

(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。

2.当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っており、比較は変更後の区分に基づいております。報告セグメントの区分についての詳細は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等(1)連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等) セグメント情報 1.報告セグメントの概要(2)報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。

3)販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称

当連結会計年度

(自 2023年10月1日

   至 2024年9月30日)

金額(百万円)

割合(%)

前年同期比(%)

不動産開発事業

19,042

51.8

197.5

戦略国際事業

5,346

14.5

216.3

不動産投資事業

677

1.8

29.3

不動産ファンド事業

6,616

18.0

九州開発事業

4,895

13.3

109.4

その他事業

208

0.6

168.6

合計

36,787

100.0

190.9

(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。

2.不動産ファンド事業の前年同期比は、1,000%を超えているため、「-」としております。

3.当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っており、比較は変更後の区分に基づいております。報告セグメントの区分についての詳細は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等(1)連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等) セグメント情報 1.報告セグメントの概要(2)報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。

4.主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

相手先

前連結会計年度

(自 2022年10月1日

至 2023年9月30日)

当連結会計年度

(自 2023年10月1日

至 2024年9月30日)

金額(百万円)

割合(%)

金額(百万円)

割合(%)

大和証券リアルティ㈱

2,310

12.0

中央日本土地建物㈱

6,200

16.9

 

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

 

① 重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産及び負債の報告のうち、報告期間における収入、費用の報告数値に影響を与える見積りは、主に棚卸資産の評価、有形固定資産の評価、投資有価証券の評価、貸倒引当金、繰延税金資産の回収可能性及び法人税等であり、継続して評価を行っております。

なお、見積り及び判断、評価については、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。

 

② 当連結会計年度の経営成績の分析

各セグメントの物件売却状況は以下のとおりです。

セグメントの名称

前連結会計年度

当連結会計年度

増減数

不動産開発事業

14物件

28物件

+14物件

戦略国際事業

5物件

8物件

+3物件

不動産投資事業

1物件

(注1)1物件

±0物件

不動産ファンド事業

0物件

(15物件のフィー収入)

1物件

(20物件のフィー収入)

+1物件

(+5物件のフィー収入)

九州開発事業

分譲マンション

193戸

分譲マンション

163戸

分譲マンション

△30戸

(注)1.持分法適用会社の保有物件が売却され、当社には分配益が計上されております。

2.当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っており、比較は変更後の区分に基づいております。報告セグメントの区分についての詳細は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等(1)連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等) セグメント情報 1.報告セグメントの概要(2)報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。

 

当社グループは、不動産開発事業において28物件、戦略国際事業において8物件、不動産ファンド事業において1物件の売却等を行い、不動産投資事業においては、持分法適用会社の保有物件が1物件売却されました。

また、九州開発事業においては分譲マンション163戸の売却を行い、当社グループの収益に大きく貢献いたしました。

この結果、当社グループの当連結会計年度における経営成績は、売上高36,787百万円(前期比90.9%増)、営業利益5,896百万円(前期比194.1%増)、経常利益4,431百万円(前期比339.0%増)、親会社株主に帰属する当期純利益3,017百万円(前期比236.0%増)となり、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益において過去最高益を達成するに至りました。

 

1)売上高

当連結会計年度における売上高は36,787百万円となり、前期と比較して17,513百万円の増加(前期比90.9%増)となりました。

特に不動産開発事業において物件の売却数が前期比で大きく増加いたしました。また、不動産ファンド事業においてはホテル1物件の売却等により、売上高全体に占める割合が18.0%と大きく貢献いたしました。

セグメント別の詳細につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」をご参照下さい。

 

2)売上原価・売上総利益

当連結会計年度における売上原価は27,739百万円となり、前期と比較して12,686百万円の増加(前期比84.3%増)となりました。これは売上高の増加に比例して増加したものとなります。

また、当連結会計年度における売上総利益は9,047百万円となり、前期と比較して4,827百万円の増加(前期比114.4%増)となりました。

 

3)販売費及び一般管理費・営業利益

当連結会計年度における販売費及び一般管理費は3,151百万円となり、前期と比較して935百万円の増加(前期比42.3%増)となりました。

これらの結果、当連結会計年度の営業利益は、5,896百万円となり、前期と比較して3,891百万円の増加(前期比194.1%増)となりました。

 

4)営業外損益・経常利益

当連結会計年度における営業外収益は45百万円となり、前期と比較して32百万円の増加(前期比237.8%増)となりました。

主な要因として、開発物件の工期遅延による違約金収入17百万円があったこと等によるものであります。

当連結会計年度における営業外費用は1,510百万円となり、前期と比較して501百万円の増加(前期比49.7%増)となりました。

主な要因として、開発不動産の用地取得等に要した借入金の増加に伴う支払利息及び支払手数料等が増加したこと等によるものであります。

これらの結果、当連結会計年度の経常利益は4,431百万円となり、前期と比較して3,422百万円の増加(前期比339.0%)となりました。

 

5)特別損益・当期純利益

当連結会計年度における特別利益は3百万円となり、前期と比較して334百万円の減少(前期比99.1%減)となりました。

主な要因として、前期において出資金売却益276百万円の計上があったこと等によるものであります。

当連結会計年度における特別損失は26百万円となり、前期と比較して26百万円の増加となりました。

主な要因として、非連結子会社の評価を行ったことによる関係会社株式評価損26百万円の計上があったことによるものであります。

これらの結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は4,408百万円となり、法人税等を計上した結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は3,017百万円となり、前期と比較して2,119百万円の増加(前期比236.0%増)となりました。

 

③ 資本の財源及び資金の流動性

当社グループの主な資金需要は、開発用地の取得費及び建築費、収益不動産の取得費のほか、各事業における販売費及び一般管理費等の運転資金であります。

これらの資金需要に対し必要な資金を安定的に確保するため、プロジェクトごとに調達金額、期間、金利等の条件を比較のうえ借入れ先を選択し、主に金融機関より、計画的に資金の調達を行っております。

当連結会計年度末の現金及び現金同等物は11,843百万円であり、当座貸越契約も含め十分な資金の流動性を確保しております。

当社グループの資金の状況につきましては、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ③ キャッシュ・フローの状況」に記載の通りです。なお、キャッシュ・フロー関連指標の推移は以下のとおりであります。

 

2022年9月期

2023年9月期

2024年9月期

自己資本比率(%)

47.6

37.4

36.4

時価ベースの自己資本比率(%)

52.4

28.5

29.6

キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)

インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)

自己資本比率:自己資本/総資産

時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産

キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い

(注)1.いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。

2.株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。

3.キャッシュ・フローは、営業活動によるキャッシュ・フローを利用しております。

4.有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。

5.2022年9月期、2023年9月期及び2024年9月期のキャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは、営業キャッシュ・フローがマイナスであるため記載しておりません。

 

5【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

 

6【研究開発活動】

該当事項はありません。