2【財務諸表等】

(1)【財務諸表】

①【貸借対照表】

 

 

(単位:千円)

 

前事業年度

(2022年10月31日)

当事業年度

(2023年10月31日)

資産の部

 

 

流動資産

 

 

現金及び預金

886,664

856,215

営業未収入金

5,204

4,232

販売用不動産

※1,※3 2,970,747

※1,※3 2,557,605

前払費用

8,971

9,234

前渡金

11,448

10,000

立替金

9,003

8,732

その他

2,903

3,646

貸倒引当金

815

339

流動資産合計

3,894,127

3,449,326

固定資産

 

 

有形固定資産

 

 

建物

※1,※2 3,962,170

※1,※2 4,245,286

構築物

34

991

車両運搬具

6,630

3,819

工具、器具及び備品

6,282

4,434

土地

※1,※2 4,694,321

※1,※2 4,773,782

建設仮勘定

※1 30,374

※1 404,344

有形固定資産合計

8,699,814

9,432,658

無形固定資産

 

 

ソフトウエア

8,419

5,493

借地権

※1 69,559

電話加入権

3,202

3,202

無形固定資産合計

11,621

78,255

投資その他の資産

 

 

投資有価証券

8,067

7,863

関係会社株式

10,000

10,000

長期前払費用

97,508

83,601

繰延税金資産

151,584

146,425

敷金

54,575

54,157

差入保証金

54,133

53,374

その他

79,014

85,640

投資その他の資産合計

454,882

441,063

固定資産合計

9,166,318

9,951,976

資産合計

13,060,446

13,401,303

 

 

 

 

(単位:千円)

 

前事業年度

(2022年10月31日)

当事業年度

(2023年10月31日)

負債の部

 

 

流動負債

 

 

営業未払金

6,672

6,451

1年内返済予定の長期借入金

※1 987,683

※1 1,359,173

未払費用

65,475

72,831

未払法人税等

138,449

37,901

未払消費税等

15,389

17,885

賞与引当金

4,900

4,000

前受金

100,443

90,346

営業預り金

112,011

112,581

預り金

2,459

2,506

その他

1,118

1,357

流動負債合計

1,434,602

1,705,034

固定負債

 

 

長期借入金

※1 7,368,553

※1 7,204,153

預り敷金

75,788

71,060

預り保証金

329,104

330,774

固定負債合計

7,773,446

7,605,988

負債合計

9,208,049

9,311,023

純資産の部

 

 

株主資本

 

 

資本金

167,208

167,208

資本剰余金

 

 

資本準備金

66,058

66,058

資本剰余金合計

66,058

66,058

利益剰余金

 

 

その他利益剰余金

 

 

繰越利益剰余金

3,616,374

3,854,599

利益剰余金合計

3,616,374

3,854,599

自己株式

144

144

株主資本合計

3,849,497

4,087,721

評価・換算差額等

 

 

その他有価証券評価差額金

2,900

2,558

評価・換算差額等合計

2,900

2,558

純資産合計

3,852,397

4,090,280

負債純資産合計

13,060,446

13,401,303

 

②【損益計算書】

 

 

(単位:千円)

 

前事業年度

(自 2021年11月1日

 至 2022年10月31日)

当事業年度

(自 2022年11月1日

 至 2023年10月31日)

売上高

 

 

運営管理事業売上

2,623,912

2,573,054

開発販売事業売上

849,467

614,333

売上高合計

3,473,380

3,187,388

売上原価

※1 2,422,627

※1 2,221,937

売上総利益

1,050,753

965,450

販売費及び一般管理費

※2 454,928

※2 446,447

営業利益

595,824

519,003

営業外収益

 

 

受取利息

15

14

受取配当金

※1 30,369

※1 30,340

消費税等調整額

14,034

その他

502

1,082

営業外収益合計

44,921

31,437

営業外費用

 

 

支払利息

69,619

70,377

その他

3,196

1,818

営業外費用合計

72,815

72,196

経常利益

567,931

478,244

特別損失

 

 

固定資産除却損

31

特別損失合計

31

税引前当期純利益

567,931

478,213

法人税、住民税及び事業税

197,906

136,073

法人税等調整額

13,619

5,310

法人税等合計

184,287

141,383

当期純利益

383,643

336,829

 

売上原価明細書

 

 

 

前事業年度

(自 2021年11月1日

至 2022年10月31日)

当事業年度

(自 2022年11月1日

至 2023年10月31日)

区分

注記

番号

金額(千円)

構成比

(%)

金額(千円)

構成比

(%)

Ⅰ 運営管理事業原価

 

 

 

 

 

(1)支払賃料等

 

1,493,413

 

1,466,775

 

(2)管理原価等

 

175,571

 

154,546

 

(3)減価償却費

 

160,039

 

155,841

 

(4)販売広告費

 

10,708

 

9,384

 

 

1,839,732

75.9

1,786,547

80.4

Ⅱ 開発販売事業原価

 

 

 

 

 

(1)土地建物原価

 

582,894

 

435,390

 

 

582,894

24.1

435,390

19.6

売上原価合計

 

2,422,627

100.0

2,221,937

100.0

 

③【株主資本等変動計算書】

前事業年度(自 2021年11月1日 至 2022年10月31日)

 

 

 

 

(単位:千円)

 

株主資本

 

資本金

資本剰余金

利益剰余金

自己株式

株主資本合計

 

資本準備金

その他利益剰余金

 

繰越利益剰余金

当期首残高

167,208

66,058

3,434,076

144

3,667,198

会計方針の変更による累積的影響額

 

 

109,101

 

109,101

会計方針の変更を反映した当期首残高

167,208

66,058

3,324,974

144

3,558,097

当期変動額

 

 

 

 

 

剰余金の配当

 

 

92,243

 

92,243

当期純利益

 

 

383,643

 

383,643

株主資本以外の項目の当期変動額(純額)

 

 

 

 

 

当期変動額合計

291,400

291,400

当期末残高

167,208

66,058

3,616,374

144

3,849,497

 

 

 

 

 

 

評価・換算差額等

純資産合計

 

その他有価証券評価差額金

評価・換算差額等合計

当期首残高

4,199

4,199

3,671,397

会計方針の変更による累積的影響額

 

 

109,101

会計方針の変更を反映した当期首残高

4,199

4,199

3,562,296

当期変動額

 

 

 

剰余金の配当

 

 

92,243

当期純利益

 

 

383,643

株主資本以外の項目の当期変動額(純額)

1,299

1,299

1,299

当期変動額合計

1,299

1,299

290,100

当期末残高

2,900

2,900

3,852,397

 

当事業年度(自 2022年11月1日 至 2023年10月31日)

 

 

 

 

(単位:千円)

 

株主資本

 

資本金

資本剰余金

利益剰余金

自己株式

株主資本合計

 

資本準備金

その他利益剰余金

 

繰越利益剰余金

当期首残高

167,208

66,058

3,616,374

144

3,849,497

当期変動額

 

 

 

 

 

剰余金の配当

 

 

98,605

 

98,605

当期純利益

 

 

336,829

 

336,829

株主資本以外の項目の当期変動額(純額)

 

 

 

 

 

当期変動額合計

238,224

238,224

当期末残高

167,208

66,058

3,854,599

144

4,087,721

 

 

 

 

 

 

評価・換算差額等

純資産合計

 

その他有価証券評価差額金

評価・換算差額等合計

当期首残高

2,900

2,900

3,852,397

当期変動額

 

 

 

剰余金の配当

 

 

98,605

当期純利益

 

 

336,829

株主資本以外の項目の当期変動額(純額)

341

341

341

当期変動額合計

341

341

237,882

当期末残高

2,558

2,558

4,090,280

 

【注記事項】
(重要な会計方針)

1.資産の評価基準及び評価方法

(1)有価証券の評価基準及び評価方法

①子会社株式

総平均法による原価法

②その他有価証券

市場価格のない株式等以外のもの

 時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は総平均法により算定)を採用しております。

市場価格のない株式等

 総平均法による原価法を採用しております。

 (2)棚卸資産の評価基準及び評価方法

販売用不動産、仕掛販売用不動産

個別原価法(貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定)

 なお、賃貸等による収入が発生している販売用不動産に関しては、それぞれの耐用年数に応じた減価償却を行っております。

 

2.固定資産の減価償却の方法

(1)有形固定資産

定率法

 ただし、1998年4月1日以降に取得した建物(附属設備を除く)並びに2016年4月1日以降に取得した建物附属設備及び構築物については、定額法を採用しております。なお、耐用年数及び残存価額については法人税法に規定する方法と同一の基準によっております。

(2)無形固定資産

定額法

 なお、借地権については、契約期間(38年)に基づいております。自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間(5年)に基づいております。

(3)長期前払費用

定額法

 

3.引当金の計上基準

(1)貸倒引当金

 債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。

(2)賞与引当金

 従業員賞与の支給に備えるため、支給見込額に基づき当事業年度の負担額を計上しております。

 

4.収益及び費用の計上基準

 当社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常時点)は、以下のとおりであります。

(1)運営管理事業

 運営管理事業は、自社所有不動産とサブリース物件の賃貸、管理受託物件の管理及び仲介を行う事業であります。顧客との賃貸契約やオーナー様との管理業務委託契約等に基づき、賃貸管理や建物管理等のサービスを提供する義務を負っており、それぞれの契約内容に応じて役務提供完了時点または契約期間にわたり収益を認識しております。

(2)開発販売事業

 開発販売事業は、賃貸事業用マンションの企画開発及び販売を行う事業であります。不動産売買契約書等により顧客に物件を引渡す義務を負うとともに、当該引渡し時点において収益を認識しております。

 

5.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項

消費税等の会計処理

 控除対象外消費税及び地方消費税は、当事業年度の費用として処理しております。

 ただし、固定資産に係る控除対象外消費税及び地方消費税は、長期前払費用に計上し、5年間で均等償却を行っております。

 

(重要な会計上の見積り)

1.販売用不動産の評価

(1) 当事業年度の財務諸表に計上した金額

                    (単位:千円)

 

前事業年度

当事業年度

販売用不動産

2,970,747

2,557,605

(2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積内容に関する情報

「連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り) 1.販売用不動産の評価」に記載した内容と同一になります。

2.固定資産の減損

(1) 当事業年度の財務諸表に計上した金額

                    (単位:千円)

 

前事業年度

当事業年度

有形固定資産

8,699,814

9,432,658

無形固定資産

11,621

78,255

減損損失

(2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積内容に関する情報

「連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り) 2.固定資産の減損」に記載した内容と同一になります。

 

(会計方針の変更)

(時価の算定に関する会計基準の適用指針の適用)

 「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2021年6月17日。以下「時価算定会計基準適用指針」という。)を当事業年度の期首から適用し、時価算定会計基準適用指針第27-2項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準適用指針が定める新たな会計方針を、将来にわたって適用することとしています。

 なお、この会計方針の変更による財務諸表への影響はありません。

 

(貸借対照表関係)

※1 担保資産及び担保付債務

 担保に供している資産は、次のとおりであります。

 

前事業年度

(2022年10月31日)

当事業年度

(2023年10月31日)

販売用不動産

2,970,747千円

2,557,605千円

土地

4,642,049

4,721,510

建物

3,899,391

4,184,493

建設仮勘定

30,374

404,344

借地権

69,559

11,542,564

11,937,513

 

 担保付債務は、次のとおりであります。

 

前事業年度

(2022年10月31日)

当事業年度

(2023年10月31日)

1年内返済予定の長期借入金

987,683千円

1,359,173千円

長期借入金

7,368,553

7,204,153

8,356,236

8,563,327

 

※2 販売用不動産として保有していた資産を保有目的の変更により、下記のとおり固定資産に振り替えております。

 

前事業年度

(2022年10月31日)

当事業年度

(2023年10月31日)

土地

263,607千円

481,579千円

建物

289,473

637,398

553,080

1,118,978

 

 

※3 固定資産として保有していた資産を保有目的の変更により、下記のとおり販売用不動産に振り替えております。

 

前事業年度

(2022年10月31日)

当事業年度

(2023年10月31日)

販売用不動産

-千円

1,163,630千円

 

 

(損益計算書関係)

※1 関係会社との取引高

 

 

 

前事業年度

(自 2021年11月1日

至 2022年10月31日)

当事業年度

(自 2022年11月1日

至 2023年10月31日)

①営業取引による取引高

 

 

  外注費

121,714千円

115,799千円

②営業取引以外の取引高

 

 

  受取配当金

30,000

30,000

 

※2 販売費に属する費用のおおよその割合は前事業年度1%、当事業年度1%、一般管理費に属する費用のおおよその割合は前事業年度99%、当事業年度99%であります。

 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

 

 前事業年度

(自 2021年11月1日

 至 2022年10月31日)

 当事業年度

(自 2022年11月1日

 至 2023年10月31日)

役員報酬

81,390千円

82,390千円

給与及び手当

85,782

83,014

賞与

3,893

2,500

賞与引当金繰入額

4,900

4,000

法定福利費

18,950

17,450

福利厚生費

3,506

1,652

地代家賃

42,293

42,055

租税公課

116,084

112,254

旅費及び交通費

8,223

8,037

通信費

7,134

7,269

支払手数料

11,472

11,873

業務委託料

30,849

32,205

採用費

140

1,349

減価償却費

9,768

9,531

貸倒引当金繰入額

412

 

(有価証券関係)

前事業年度(2022年10月31日)

 子会社株式及び関連会社株式(貸借対照表計上額 子会社株式10,000千円)は、市場価格のない株式等のため、子会社株式及び関連会社株式の時価を記載しておりません。

 

当事業年度(2023年10月31日)

 子会社株式及び関連会社株式(貸借対照表計上額 子会社株式10,000千円)は、市場価格のない株式等のため、子会社株式及び関連会社株式の時価を記載しておりません。

 

(税効果会計関係)

1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

 

前事業年度

(2022年10月31日)

 

当事業年度

(2023年10月31日)

繰延税金資産

 

 

 

貸倒引当金繰入限度額超過

249千円

 

103千円

販売用不動産減価償却費否認

83,609

 

79,388

更新料

17,030

 

17,391

自社保証金

16,750

 

16,686

鍵交換代預り金

12,009

 

11,934

未払事業税否認

6,455

 

2,548

賞与引当金

1,500

 

1,225

修繕積立金

9,814

 

11,570

その他

5,445

 

6,706

繰延税金資産合計

152,864

 

147,554

繰延税金負債

 

 

 

その他有価証券評価差額金

△1,279

 

△1,129

繰延税金負債合計

△1,279

 

△1,129

繰延税金資産の純額

151,584

 

146,425

 

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

 

前事業年度

(2022年10月31日)

 

当事業年度

(2023年10月31日)

法定実効税率

30.62%

 

-%

(調整)

 

 

 

留保金課税

2.78

 

受取配当金

△1.62

 

その他

0.67

 

税効果会計適用後の法人税等の負担率

32.45

 

(注) 当事業年度は、法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間の差異が法定実効税率の100分の5以下であるため注記を省略しております。

 

(収益認識関係)

顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報については、連結財務諸表注記事項(収益認識関係)に同一の内容を記載しております。

 

(重要な後発事象)

該当事項はありません。

 

 

④【附属明細表】
【有形固定資産等明細表】

(単位:千円)

 

区分

資産の種類

当期首残高

当期増加額

当期減少額

当期償却額

当期末残高

減価償却累計額

有形固定資産

建物

3,962,170

1,067,359

670,694

113,549

4,245,286

600,905

 

構築物

34

1,060

34

68

991

68

 

車両運搬具

6,630

2,810

3,819

29,099

 

工具、器具及び備品

6,282

575

2,422

4,434

121,491

 

土地

4,694,321

801,496

722,035

4,773,782

 

 建設仮勘定

30,374

548,101

174,132

404,344

 

8,699,814

2,418,592

1,566,897

118,851

9,432,658

751,565

無形固定資産

借地権

70,032

472

69,559

472

 

ソフトウエア

8,419

52

2,978

5,493

34,886

 

電話加入権

3,202

3,202

 

11,621

70,084

3,451

78,255

35,359

長期前払費用

 

97,508

19,832

33,739

83,601

96,418

(注)当期増加額及び当期減少額のうち主なものは次のとおりであります。

建物の増加        渋谷PJ完成振替及び森下他6物件の棚卸資産の振替による増加    1,067,359千円

建物の減少        津田沼PJ棚卸資産へ振替による減少                670,694千円

構築物の増加       船橋店の看板新規設置による増加                 1,060千円

構築物の減少       船橋店の旧看板除却による減少                    34千円

工具・器具及び備品の増加 データサーバー設置による増加                   575千円

土地の増加        新規開発用土地の取得、森下他6物件の棚卸資産の振替による増加 801,496千円

土地の減少        津田沼PJ棚卸資産へ振替による減少                722,035千円

建設仮勘定の増加     賃貸事業用マンションの建築工事費等              548,101千円

建設仮勘定の減少     渋谷PJ完成振替による減少                          174,132千円

借地権の増加       区分マンションの仕入による増加                 70,032千円

ソフトウェアの増加    物件検索サイト追加カスタマイズ他                     52千円

長期前払費用の増加    繰延消費税等                             19,832千円

 

 

【引当金明細表】

(単位:千円)

 

科目

当期首残高

当期増加額

当期減少額

当期末残高

貸倒引当金

815

339

815

339

賞与引当金

4,900

4,000

4,900

4,000

 

 

(2)【主な資産及び負債の内容】

      連結財務諸表を作成しているため、記載を省略しております。

 

(3)【その他】

  該当事項はありません。