第2【事業の状況】

1【事業等のリスク】

当中間連結会計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。

また、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。

 

2【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

 文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間の末日現在において当社グループが判断したものであり、その達成を保証するものではありません。

 また、当社グループは決算期変更に伴い、前連結会計年度は15ヶ月の変則決算となっております。このため、前年同中間期との比較は行っておりません。

 

(1)財政状態及び経営成績の状況

 当中間連結会計期間におけるわが国経済は、国内経済活動の正常化とインバウンド需要の回復が進み、個人消費や雇用環境に持ち直しの動きがみられる等、内需を中心に景気の緩やかな回復基調が続いております。

 一方で、物価上昇や為替の変動、金融の引き締め、国外においては、中国経済の減速や中東情勢等の地政学リスクの高まり等、依然として景気の下振れ要因が存在するほか、衆議院解散総選挙や米国大統領選挙等も注視する必要があります。

 当社グループが属する不動産業界においては、土地取得価格や原材料高騰による建築費の上昇、人件費の高騰や市中金利等のコスト上昇が懸念され、マーケットに与える影響を注視すべき状況が続いております。

 このような先行きが不透明な環境の中、当中間連結会計期間の経営成績は、売上高31,036百万円、営業利益4,316百万円、経常利益2,632百万円、親会社株主に帰属する中間純利益1,463百万円と計画通りの実績となりました。

 

 当社グループは、2030年に向けた長期ビジョンを策定しサステナブルな成長を目指しております。2024年9月には、持続的な成長プロセスや、これまでいかにして価値を創出してきたのかについてまとめた統合報告書を、当社として初めて発行いたしました。財務指標だけでは測れない企業価値向上に向けた取り組みを様々な観点から掲載しております。

 「長期ビジョン2030」の重点テーマに基づく、直近の主な取り組みは以下のとおりです。

≪事業戦略≫

① 深化

ア.主力事業のさらなる成長

・当社がネーミングライツ契約を締結している、北海道日本ハムファイターズの新球場「ES CON FIELD HOKKAIDO(北海道北広島市)」は、2023年3月開業し今年が2年目となります。新球場を核とした北海道ボールパークFビレッジ(以下、「Fビレッジ」といいます。)は、2024年6月に来場者の累計が500万人を突破する等、昨年に続き道内・外からの訪問者でエリア全体が活性化しております。当社はFビレッジのまちづくり構想に参画しており、球場から直線距離約80mの立地に分譲した「レ・ジェイド北海道ボールパーク(総戸数118戸)」は好評のうちに完売となりました。また、Fビレッジの南東の一角において、メディカルモールを併設したアクティブシニア向けの賃貸レジデンス「マスターズヴェラス北海道ボールパーク」が、2024年6月より入居を開始しております。さらに、当社は球場の外野スタンド側から通路を挟んだ対面地に事業用地を取得しており、シンガポールに拠点を置く世界有数の独立系ホスピタリティグループ「バンヤン・グループ」のブランドホテルを誘致し、2027年開業に向けて開発を行っております。

 Fビレッジの現在の最寄り駅であるJR北広島駅周辺においても、「駅前広場」「複合交流拠点施設」「立体的広場・公園」「居住交流施設」の開発を推進しております。「複合交流拠点施設」は、商業施設及びホテルからなり、1階から3階を占める商業施設は当社の商業施設ブランド「tonarie北広島」として、2025年3月に開業予定です。さらに、北広島駅及び「tonarie北広島」とペデストリアンデッキで繋がる場所に開発する「レ・ジェイド北海道北広島(北海道北広島市、総戸数197戸)」について、2024年6月から販売を開始いたしました。

 札幌市内においても、「さっぽろ」駅徒歩6分の立地において「レ・ジェイド札幌大通ザ・タワー(札幌市中央区、総戸数80戸)」の販売準備を進めております。その他ホテルやオフィス用地を取得しており、開発を推進しております。

・神奈川県三浦郡葉山町において2つの用地を取得しております。その一つは「森戸海岸」が眼前に広がる希少性の高い立地において、当社のハイエンドレジデンスブランド「DIAMAS(ディアマス)」の第1号物件である「DIAMAS葉山」を開発しております。同物件は、全戸100㎡を超える広々とした専有部や、海を一望できる屋上テラスを設ける等の企画が評価され、2024年9月に早期契約完売いたしました。

 

 

・長崎県大村市の西九州新幹線「新大村」駅周辺において、大和ハウス工業株式会社、株式会社イズミとともに複合施設「SAKURA MIRAI SHIN OMURA(サクラミライ新大村)」の開発を行っております。当社は開発街区のうち2区画において、「レ・ジェイド新大村ステーションフロント(総戸数119戸)」及び「レ・ジェイド新大村パークサイド(同72戸)」の2棟の分譲マンション開発を進めており、2棟ともに外観は水平、垂直方向だけの床や壁で構成するのではなく、樹木が成長していく過程で屈折しながら上へと伸びる様を彷彿とさせる有機的なデザインとし、周辺の豊かな自然との調和を図る商品企画を行っております。

・愛知県刈谷市において、約3万坪の大型開発用地を2024年9月に取得いたしました。幹線道路に近接し、車の利便性に優れた当該事業用地において、複合商業施設を開発するまちづくりを行う予定です。

・中部電力株式会社(以下、「中部電力」といいます。)の子会社である中電不動産株式会社(以下、「中電不動産」といいます。)との共同事業である「SEVENS VILLA 軽井沢(総戸数7戸)」、及び当社が手掛けた賃貸レジデンス「TOPAZ江坂」が2024年度グッドデザイン賞を受賞いたしました。グッドデザイン賞の受賞は7年連続となります。「SEVENS VILLA 軽井沢」は、約5,000㎡超の開発敷地に僅か7邸かつ、全戸100㎡超のゆとりある贅沢な住空間を実現しました。「TOPAZ江坂」は、住民同士が触れ合えるよう、人とのつながりを感じられるコミュニケーションの場を共用部に創るほか、屋外階段やバルコニー手摺の形状にこだわり特徴的な外観デザインに仕上げています。

イ.中部電力グループとのシナジー効果発揮

・中電不動産との共同事業として、5プロジェクト目となる「TSUNAGU GARDEN 千里藤白台(大阪府吹田市)」の開発を行っております。本プロジェクトは、約2万坪の土地に集合住宅、戸建て住宅、クリニックモール、認可保育園、商業施設及び公園を一体開発し、「多世代共生型新街区」として整備する同社と取り組む初の複合開発事業です。区画全体のうち、商業街区は2023年11月に街びらきしました。住居街区では、4つの棟からなる大規模な分譲マンション「レ・ジェイドシティ千里藤白台(総戸数642戸)」を開発しております。うち2棟は、契約進捗率92%(2024年9月末時点)と順調に推移し、残り2棟も今秋から販売開始予定であります。

・中部電力との共同事業としては、2つのプロジェクトが進行中です。2022年に、名古屋競馬場跡地の開発事業において、中部電力を代表法人とし、当社も構成メンバーとして参画する事業者グループが当該事業に係る基本計画協定を締結しました。また、中部電力等他1社とともに「合同会社TSUNAGU Community Farm」を設立しました。世界最大規模となる1日10トンのレタスを生産できる完全人工光型植物工場「テクノファーム袋井」を稼働させております。引き続き中部電力グループとの連携を強化し、大型まちづくりや「新しいコミュニティの形」の実現に向けて積極的に取り組んでまいります。

・中部電力より2023年3月に、新たに監査等委員である取締役に1名、2024年6月に引き続き取締役に1名就任しております。また、中部電力の社員が当社子会社の株式会社エスコンアセットマネジメント(以下、「EAM」といいます。)及びFUEL株式会社(以下、「FUEL」といいます。)の取締役に各々1名就任しております。その他、中部電力から合計8名の社員出向受入れや、中電不動産と当社及び当社子会社間においても人事交流を行っております。

ウ.資金調達手法の多様化

・国内外の開発プロジェクトの拡大に伴う事業資金に充当することを目的として、「第1回期限前償還条項付無担保社債(社債間限定同順位特約付)」を2024年7月19日に74億円発行しました。期限前償還条項には、当社が中部電力の連結子会社から外れた場合に償還請求できるCOC(チェンジオブコントロール)条項を付し、投資家様に対して親会社との強固な関係を示すことにより、当初予定額以上の発行額となりました。

・2024年7月31日に、資金使途を医療・福祉・教育等の社会課題の解決に資する事業に限定されたソーシャルローン契約を株式会社北洋銀行と締結しました。本件による資金調達は、Fビレッジにて開発を行ったシニア向け賃貸レジデンス「マスターズヴェラス北海道ボールパーク」における開発資金に充当しました。

 

 

② 進化

ア.国内エリア拡大

・本社及び支店がある5大都市圏に加え、沖縄においても本格的な事業展開を推進するため、沖縄支店を2024年4月9日に開設いたしました。琉球フットボールクラブ株式会社に出資し、地域活性化活動を支援するとともに、那覇市において、2つの分譲マンション事業用地を既に取得しており、着実に事業を展開してまいります。

イ.開発事業・ジャンルの多様化

・福岡市西端の糸島半島において2024年4月にグランドオープンした「seven x seven 糸島(セブン バイ セブン糸島)」を開発いたしました。福岡市中心部からバスや車で約1時間弱の距離にあるシーサイドリゾート地「糸島半島・二見ヶ浦地区」に位置し、全47室をプライベートテラス付のオーシャンビューとしました。また、ルーフトップテラスや専用ジャグジー、BBQグリル等の設備、和洋室やペットとの宿泊が可能な部屋等、お客様の多様なニーズにあわせて最大8名までご利用可能な全11タイプあるホテルを開発し、第1四半期に売却いたしました。

・エスコンジャパンリート投資法人(以下、「EJR」といいます。)より「ヨシヅヤYストア西春店」、「TSUTAYA堺南店(底地)」及び「ライフ大仙店(底地)」を2024年6月に取得しております。第5次中期経営計画において、多様なアセットタイプの開発・バリューアップを促進し、収益比率を高めるとともに、ファンドビジネスを含めた投資循環型ビジネスを拡大することを戦略の一つとしております。投資循環型ビジネスは、当社が開発・保有する物件の一部をEJRや子会社であるFUELによる私募ファンドに売却した後に、物件の老朽化や再開発のタイミングで改めて当社が取得し、さらに付加価値を有する商品開発を行うものです。今般取得した3物件は、いずれも賃貸借契約の満了後に、土地の価値を最大化できるよう開発を行ってまいります。

 EJRの資産運用会社であるEAMは、2022年7月に金融庁より業務停止命令及び業務改善命令の行政処分を受けましたが、金融庁への対応はすべて完了し、EJRは売買取引を再開いたしました。当社は、EJR及びEAMとスポンサーサポート契約を締結しており、EJRの収益の向上と安定的な成長を支援し、相互成長を目指してまいります。

ウ.グローバル展開

・海外事業について、2023年11月にハワイ州ホノルルにおけるラグジュアリーコンドミニアム「Ālia(アリア)」プロジェクトの販売及びマーケティング事業を開始するため、東京本社内に販売ギャラリーを開設しております。さらに、第2弾として大規模コンドミニアム「Kuilei Place(クイレイ・プレイス)」においても販売及びマーケティング事業に参画いたしました。今後も海外における事業拡大に注力してまいります。

エ.新規事業領域への挑戦

・2024年1月に、地方都市の課題を希望に変える街づくり会社、株式会社SHONAIの子会社である株式会社LOCAL RESORTS(以下、「LOCAL RESORTS」といいます。)及び株式会社NEWGREEN(以下、「NEWGREEN」といいます。)とともに、日本全国に『農』をコンセプトとしたホテル「(仮称)SUIDEN RESORT」を展開していくこととなりました。本プロジェクト実施に向けて、LOCAL RESORTSと業務提携契約を締結し、NEWGREENへ2億円を出資しております。

・2024年2月には、VR(仮想現実)・AR(拡張現実)・MR(複合現実)を総称したXRプラットフォーム「STYLY」の運営及びXRコンテンツ制作を行う株式会社STYLYと資本業務提携契約を締結しました。同社と協働することにより、当社グループが保有・運営する商業施設において、XRの活用により施設内の遊休空間に新たな付加価値を提供することや、スタジアム・アリーナのコンサルティングにおいてXR技術を用いた協同事業の展開等を検討してまいります。

オ.新しいまちづくり・マネジメント

・スポーツを含むエンターテイメントに特化した不動産開発及び国内スタジアム・アリーナを核としたまちづくりプロジェクトへの事業参画・サポート等を目的に、2023年12月に株式会社ファイターズ スポーツ&エンターテイメント、株式会社ディー・エヌ・エーとともに新会社「株式会社エスコンスポーツ&エンターテイメント」(以下、「ESE」といいます。)を設立しました。ESEは株式会社斎藤佑樹等と不動産開発に係るアドバイザリー契約を締結し、積極的に事業に取り組んでおります。

 

 

≪サステナビリティ経営≫

① 深化

多様な人材の活用

・昨今の物価高の影響や社員のエンゲージメント向上、及び優秀な人財の確保を図るため、2024年5月に平均8.0%のベースアップを実施しました。

・全社員を対象にエンゲージメントサーベイ(満足度調査)を2024年5月に実施しております。

② 進化

ウェルビーイングな社会実現

・前述のとおり、JR北広島駅前では、「複合交流拠点施設」として「tonarie北広島」及び「エスコンフィールドHOKKAIDOホテル北広島駅前」の開発を、2025年3月開業に向けて進めております。開発用地には、着工前まで緑豊かな公園があり、地域の方々に親しまれてきました。その歴史を長く後世に引き継ぐために、開発中のホテルに計画している交流ラウンジ内に設置する家具を、工事によって伐採した公園の木々から製作する「記憶継承家具製作プロジェクト」を立ち上げております。本プロジェクトの家具製作は、北広島市にある北海道白樺高等養護学校における授業の一環として生徒の皆さんが手掛けます。今後もESG活動に積極的に取り組み当社グループの持続的成長を目指してまいります。

 

 セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。

 なお、当社グループは、報告セグメントを従来は「不動産販売事業」「不動産賃貸事業」「不動産企画仲介コンサル事業」としておりましたが、当中間連結会計期間より、事業ポートフォリオの明確化、セグメントごとの戦略立案による安定成長を目指すことを目的に、多様化した事業領域に即して「住宅分譲事業」「不動産開発事業」「不動産賃貸事業」「資産管理事業」の4つの報告セグメントと「その他」に変更しております。

 

〔住宅分譲事業〕

 住宅分譲事業においては、分譲マンションの販売が順調に進捗しております。「レ・ジェイドシティ橋本Ⅲ(相模原市緑区、総戸数80戸)」「レ・ジェイド西宮北口(兵庫県西宮市、総戸数32戸)」「レ・ジェイド北海道北広島(北海道北広島市、総戸数197戸)」「レ・ジェイド熊本日赤通り(熊本市東区、総戸数92戸)」の新規分譲案件の販売を開始しております。販売の進捗としては、当期の竣工物件のうち「レ・ジェイド箕面船場サウスレジデンス(大阪府箕面市、総戸数30戸)」「レ・ジェイド谷町五丁目(大阪市中央区、総戸数42戸)」の全戸引渡しが完了しております。

 また、2025年3月期の分譲計画戸数1,250戸に対し、2024年9月30日時点での契約済戸数の進捗は、85.5%です。

 住宅分譲事業は、分譲マンション及び戸建て販売を行った結果、売上高12,644百万円、セグメント利益1,857百万円となりました。

 

〔不動産開発事業〕

 不動産開発事業においては、当社の展開するブランドである商業施設「tonarie」、物流施設「LOGITRES」、賃貸マンション「TOPAZ」を含む各施設や、オフィス、ホテル等の収益不動産の開発・販売を行っております。

 不動産開発事業は、前述の福岡県糸島半島において開発したホテル「seven x seven糸島」や、当社が首都圏において初めて開発し、2023年度グッドデザイン賞を受賞したオフィスビル「ESCON九段北ビル」、栃木県において開発した物流施設「LOGITRES佐野」等の売却を行った結果、売上高9,595百万円、セグメント利益2,662百万円となりました。

 

〔不動産賃貸事業〕

 不動産賃貸事業においては、2021年に株式会社ピカソ及び優木産業株式会社、2023年に株式会社四条大宮ビルをそれぞれ子会社化したことで、賃貸事業のさらなる強化による安定収益確保を実現しております。2025年3月には北海道北広島市において開発中の「tonarie北広島(北海道北広島市)」も加わる予定である等、商業施設の安定的な賃料収入の確保と資産価値の向上に努めております。

 不動産賃貸事業は、保有する収益不動産の賃料収入の増加を含めた資産価値の向上を図るべく事業に注力した結果、売上高7,761百万円、セグメント利益3,501百万円となりました。

 

〔資産管理事業〕

 資産管理事業においては、グループ会社におけるアセットマネジメント事業、プロパティマネジメント事業や、マンション管理事業等を行った結果、売上高804百万円、セグメント利益482百万円となりました。

 

 

〔その他〕

 その他事業においては、納骨堂了聞の永代使用権の販売、海外における出資事業を行った結果、売上高230百万円、セグメント利益45百万円となりました。

 

 契約及び販売の実績は次のとおりであります。

 

(ア)契約実績

 前中間連結会計期間及び当中間連結会計期間における住宅分譲事業の契約実績は、次のとおりであります。

区分

前中間連結会計期間

(自 2023年1月1日

 至 2023年6月30日)

当中間連結会計期間

(自 2024年4月1日

 至 2024年9月30日)

期中契約高

期末契約残高

期中契約高

期末契約残高

物件戸数

(戸)

金額

(百万円)

物件戸数

(戸)

金額

(百万円)

物件戸数

(戸)

金額

(百万円)

物件戸数

(戸)

金額

(百万円)

分譲マンション

532

28,178

785

41,980

550

29,364

1,258

67,054

その他

1,321

293

1,679

396

532

29,500

785

42,274

550

31,044

1,258

67,450

 

(イ)主な販売実績

 前中間連結会計期間及び当中間連結会計期間における主な販売実績は、次のとおりであります。

セグメントの名称

前中間連結会計期間

(自 2023年1月1日

至 2023年6月30日)

当中間連結会計期間

(自 2024年4月1日

至 2024年9月30日)

物件名

物件

戸数

(戸)

金額

(百万円)

物件名

物件

戸数

(戸)

金額

(百万円)

住宅分譲事業

分譲マンション

490

31,068

分譲マンション

177

11,165

その他

1,158

その他

1,478

小計

490

32,227

小計

177

12,644

不動産開発事業

岐阜県羽島市物流施設

8,380

ESCON九段北ビル

3,250

吹田市藤白台5丁目(老健用地)

308

台東区寿4丁目

1,930

その他

399

seven x seven糸島

1,812

 

 

 

LOGITRES佐野

1,670

 

 

 

足立区東和5丁目

440

 

 

 

その他

493

小計

9,087

小計

9,595

不動産賃貸事業

 

 

5,556

 

 

7,761

資産管理事業

 

 

561

 

 

804

その他

 

 

506

 

 

230

 

合計

47,939

合計

31,036

(注)1. セグメント間の取引はありません。

2. 当社グループは、報告セグメントを従来は「不動産販売事業」「不動産賃貸事業」「不動産企画仲介コンサル事業」としておりましたが、当中間連結会計期間より、事業ポートフォリオの明確化、セグメントごとの戦略立案による安定成長を目指すことを目的に、多様化した事業領域に即して「住宅分譲事業」「不動産開発事業」「不動産賃貸事業」「資産管理事業」の4つの報告セグメントと「その他」に変更しております。

 

 

 財政状態の状況は次のとおりであります。

 

 当中間連結会計期間末の資産については、前連結会計年度末比41,729百万円増加し、441,426百万円となりました。これは主に現金及び預金が5,483百万円減少し、有形固定資産が1,784百万円、棚卸資産が37,629百万円及び投資有価証券(投資その他の資産・その他)が5,355百万円それぞれ増加したことによるものであります。なお、当中間連結会計期間において、保有目的の変更により、有形固定資産(建物及び構築物、土地)の一部1,659百万円を仕掛販売用不動産に振替えております。

 負債については、前連結会計年度末比44,869百万円増加し、373,864百万円となりました。これは主に長期・短期の借入金・社債が41,607百万円増加したことによるものであります。

 純資産については、前連結会計年度末比3,139百万円減少し、67,562百万円となりました。これは主に親会社株主に帰属する中間純利益1,463百万円を計上したものの、配当金の支払4,648百万円があったことによるものであります。この結果、自己資本比率は15.7%(前連結会計年度末は18.1%)となりました。

 

(2)キャッシュ・フローの状況

 当中間連結会計期間における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、42,660百万円となりました。

 当中間連結会計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

 

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

 営業活動による資金は32,924百万円の減少となりました。これは主に、税金等調整前中間純利益2,631百万円、棚卸資産の増加額36,421百万円及び法人税等の支払額562百万円等によるものであります。

 

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

 投資活動による資金は10,105百万円の減少となりました。これは主に、固定資産の取得による支出4,282百万円及び投資有価証券の取得による支出5,642百万円等によるものであります。

 

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

 財務活動による資金は36,894百万円の増加となりました。これは主に、長期・短期借入金の借入れ、返済による純収入34,207百万円、社債の発行による収入7,357百万円及び配当金の支払額4,646百万円等によるものであります。

 

(3)経営方針・経営戦略等

 当中間連結会計期間において、当社グループが定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。

 

(4)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

 当中間連結会計期間において、当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題について重要な変更はありません。

 

(5)研究開発活動

 該当事項はありません。

 

3【経営上の重要な契約等】

当中間連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定又は締結等はありません。