第2【事業の状況】

1【事業等のリスク】

当第2四半期累計期間において、新たな事業等のリスクの発生、または、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについての重要な変更はありません。

 

2【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

文中の将来に関する事項は、当四半期会計期間の末日現在において判断したものであります。

 

(1)財政状態及び経営成績の状況

当第2四半期累計期間におけるわが国経済は、このところ一部に足踏みもみられますが、緩やかに回復しております。

個人消費は、持ち直しております。「家計調査」(10月)では、実質消費支出が前月比0.1%減となりましたが、9月までは2カ月連続で前月比プラスとなっております。また、「商業動態統計」(10月)では、小売業販売額が前月比1.6%減となりましたが、9月までは3カ月連続で前月比プラスとなっております。設備投資は持ち直しております。需要側統計である「法人企業統計季報」(含むソフトウェア)では、2023年7-9月期は前期比1.4%増となりました。輸出については、このところ持ち直しの動きがみられております。11月の輸出総額が前月比で1.8%減となっておりますが、9月は前月比で7.1%増となっております。

当社が属する不動産業界においては、弱含みの動きがみられます。先行指標となる新設住宅着工戸数の季節調整済み年率換算値は10月が808千戸と前月比1.0%増となりましたが、9月は前月比1.5%減となっており、800千戸前後での推移となっております。また、首都圏マンションの初月契約率については、11月が74.2%となりましたが、10月までは好不況の分かれ目とされる70%を3か月連続で下回りました。

このような状況の中、当社は、分譲開発事業や賃貸開発事業及びバリューアップ事業における新規物件の取得や保有物件の売却及び分譲開発事業の個別分譲販売を進めてまいりました。この結果、売上高は17,618百万円(前年同四半期比19.5%増)、営業利益2,681百万円(同16.6%増)、経常利益2,427百万円(同15.6%増)、四半期純利益1,695百万円(同8.1%増)となりました。

当第2四半期累計期間におけるセグメントの経営成績は次のとおりであります。

(分譲開発事業)

分譲開発事業では、自社物件としてガレリアドゥエル神田岩本町の52戸全戸の引渡が完了しました。その結果、売上高は3,755百万円(前年同四半期は、売上高はありませんでした。)、セグメント利益が443百万円(前年同四半期はセグメント損失3百万円)となりました。

(賃貸開発事業)

賃貸開発事業では首都圏を中心に用地取得から小規模賃貸マンション建築・販売まで行っており、目黒本町2プロジェクト、湯島2プロジェクト及び豊町プロジェクト等の15物件を売却いたしました。この結果、売上高は11,627百万円(同7.6%増)、セグメント利益は2,512百万円(同8.7%増)となりました。

(バリューアップ事業)

バリューアップ事業では、中古のマンションを購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行うことで、既存の建物の付加価値を高めた上で売却しており、上大崎プロジェクト、豪徳寺プロジェクト及び東麻布2プロジェクト等の5物件を売却いたしました。収益性の高いエリアでの物件売却を進めたものの、販売棟数が前年同四半期の9棟から5棟へ減少した結果、売上高は2,235百万円(同43.3%減)、セグメント利益は297百万円(同49.7%減)と前年同期比で減収減益となりました。

 

当第2四半期会計期間末における資産は、前事業年度末から3,221百万円減少し、27,729百万円となりました。負債については、前事業年度末から4,776百万円減少し、17,407百万円となりました。また、純資産については、前事業年度末から1,555百万円増加し10,322百万円となりました。

前事業年度末からの主な変動要因は、以下のとおりであります。

資産につきましては、保有物件の売却を積極的に進めた結果、販売用不動産と仕掛販売用不動産が合わせて3,016百万円減少したことによるものであります。

負債につきましては、保有物件の売却を積極的に実施したことに伴い、借入金の返済が進んだことから、借入金が4,636百万円減少したことによるものであります。また、純資産の増加の主な要因としましては、利益剰余金が1,626百万円増加したことによるものであります。

当第2四半期累計期間における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、営業活動により4,998百万円増加いたしました。また、投資活動により123百万円増加いたしました。一方、財務活動においては4,772百万円減少いたしました。この結果、資金は前事業年度末と比べて352百万円増加し、当第2四半期末残高は5,582百万円となりました。

当第2四半期累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

営業活動の結果、獲得した資金は4,998百万円(前年同四半期は5,882百万円の獲得)となりました。主な要因としては、保有物件の売却により棚卸資産が3,015百万円減少し、税引前四半期純利益を2,442百万円計上したことによるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

投資活動の結果、獲得した資金は123百万円(前年同四半期は28百万円の獲得)となりました。主な要因としては、定期預金の払戻しにより166百万円を獲得する一方で、定期預金を37百万円預入れしたことによるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動の結果、使用した資金は4,772百万円(前年同四半期は3,622百万円の流出)となりました。主な要因としては、新規物件の取得等に伴う9,224百万円の借入を実行した一方で、保有物件の売却等により借入金を13,859百万円返済したことによるものであります。

 

(2)経営方針・経営戦略等

当第2四半期累計期間において、当社が定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。

 

(3)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

当第2四半期累計期間において、当社の事業上及び財務上の対処すべき課題に重要な変更及び新たに生じた課題は
ありません。

 

(4)研究開発活動

該当事項はありません。

 

(5)資本の財源及び資金の流動性に関する分析

当社の資金需要の主なものは、運転資金需要と販売用不動産の取得及び建築費に必要な資金等であります。運転資金については、内部資金を充当し、必要に応じて金融機関からの短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産の取得及び建築費等については、金融機関からの短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。

 

3【経営上の重要な契約等】

当第2四半期会計期間において、経営上の重要な契約等の決定又は締結等はありません。