第一部【企業情報】

第1【企業の概況】

1【主要な経営指標等の推移】

 

回次

第32期

第33期

第34期

第35期

第36期

決算年月

2020年3月

2021年3月

2022年3月

2023年3月

2024年3月

売上高

(千円)

8,285,463

8,031,258

8,475,491

9,162,387

9,368,596

経常利益

(千円)

1,603,800

1,435,167

1,621,693

2,003,047

1,504,114

当期純利益

(千円)

985,721

982,302

1,562,890

1,370,070

1,256,294

持分法を適用した場合の投資利益

(千円)

資本金

(千円)

169,110

169,110

709,794

714,764

714,764

発行済株式総数

(株)

3,813,300

3,813,300

4,466,300

4,473,400

4,473,400

純資産額

(千円)

5,618,579

6,265,428

8,784,545

9,482,433

10,259,573

総資産額

(千円)

50,074,483

52,238,498

53,571,799

56,851,840

60,651,005

1株当たり純資産額

(円)

1,524.18

1,699.65

1,966.85

2,169.15

2,347.08

1株当たり配当額

(円)

91

91

105

100

107

(うち1株当たり中間配当額)

(-)

(-)

(-)

(-)

(-)

1株当たり当期純利益

(円)

276.37

266.47

400.96

310.07

288.73

潜在株式調整後1株当たり当期純利益

(円)

396.05

305.92

284.06

自己資本比率

(%)

11.2

12.0

16.4

16.7

16.9

自己資本利益率

(%)

17.1

16.5

20.8

15.0

12.7

株価収益率

(倍)

4.2

6.7

7.7

配当性向

(%)

32.9

34.2

26.2

32.3

37.1

営業活動によるキャッシュ・フロー

(千円)

2,311,163

2,205,589

3,700,716

2,015,688

3,218,611

投資活動によるキャッシュ・フロー

(千円)

3,841,870

3,133,602

656,517

5,657,977

2,016,124

財務活動によるキャッシュ・フロー

(千円)

1,288,721

1,065,026

2,903,706

2,658,382

1,460,580

現金及び現金同等物の期末残高

(千円)

6,516,764

6,669,963

8,123,491

7,139,585

9,802,653

従業員数

(人)

221

233

241

242

250

(外、平均臨時雇用者数)

(49)

(50)

(52)

(60)

(62)

株主総利回り

(%)

129.9

145.2

(比較指標:配当込みTOPIX)

(%)

(-)

(-)

(-)

(105.8)

(149.6)

最高株価

(円)

1,799

2,124

2,314

最低株価

(円)

1,550

1,607

1,967

 (注)1.当社は連結財務諸表を作成しておりませんので、連結会計年度に係る主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

2.持分法を適用した場合の投資利益については、非連結子会社は存在しておりますが、利益基準及び利益剰余金基準からみて重要性が乏しいため、また、関連会社が存在しないため、記載しておりません。

3.当社は、2021年12月24日の東京証券取引所市場第二部への上場に伴い、2021年12月23日を払込期日とする普通株式653,000株の有償一般募集(ブックビルディング方式)を実施しております。

4.第34期の1株当たり配当額には、記念配当25円を含んでおります。

5.第35期の1株当たり配当額には、特別配当20円を含んでおります。

6.第36期の1株当たり配当額には、特別配当27円を含んでおります。

7.潜在株式調整後1株当たり当期純利益について、第32期及び第33期には潜在株式は存在するものの、当社株式は非上場であるため、期中平均株価が把握できませんので記載しておりません。また、2021年12月24日に東京証券取引所市場第二部に上場したため、第34期の潜在株式調整後1株当たり当期純利益は、新規上場日から2022年3月末までの平均株価を期中平均株価とみなして算定しております。

8.第32期及び第33期の株価収益率については、当社株式は非上場であるため、記載しておりません。

9.2021年12月24日に東京証券取引所市場第二部に株式を上場しましたので、それ以前の株主総利回り及び比較指標については記載しておりません。なお、第35期以降の株主総利回り及び比較指標は、第34期末を基準として算定しております。

10.最高株価及び最低株価は2022年4月4日より東京証券取引所スタンダード市場におけるものであり、それ以前については東京証券取引所市場第二部におけるものであります。

なお、当社は2021年12月24日に同取引所に株式を上場しましたので、それ以前の株価については記載しておりません。

 

2【沿革】

年月

概要

 1980年8月

長田修が京都市伏見区内にて個人で不動産管理業を営む長栄を創業

 1988年4月

株式会社長栄 設立

 1989年12月

第5長栄アストロビル(京都市伏見区)へ本社移転(現在の登記上の本店所在地)

 1990年4月

京都市右京区に賃貸管理センター(以下、管理センター)の1号店となる西京極センター(現ベルヴィかどの)を開設

 1991年3月

第5長栄アストロビルを取得し、不動産賃貸業を開始

 1993年5月

瀬田センター(滋賀県大津市)を開設(滋賀県初出店)

 1995年9月

仲介営業店舗1号店 西京極センター(京都市右京区)を開設

 2000年2月

瀬田センターを移転し、仲介営業店に管理センターを複合した瀬田センターを開設(現ベルヴィ瀬田)

 2003年1月

株式会社eガレージシステム 設立(100%子会社)

 2003年2月

株式交換により、株式会社マンション・リフォームを子会社化(100%子会社)

 

株式交換により、長栄ネットワーク株式会社を子会社化(100%子会社)

 

株式交換により、長栄グローバルリース株式会社を子会社化(100%子会社)

 

株式交換により、長栄ビルサービス株式会社を子会社化(100%子会社)

 2003年4月

「Bellevie(ベルヴィ)」ブランド立上げ 全管理センターを名称変更

 2004年3月

子会社の長栄ネットワーク株式会社の商号を、ファイバーフロント株式会社に変更

 2006年3月

子会社の株式会社マンション・リフォームの商号を、株式会社ヴィークルに変更

 2006年6月

大阪市北区に仲介営業店と管理センターの複合店、大阪営業所(現ベルヴィ大阪)を開設(大阪府初出店)

 2007年11月

グリーン保証株式会社 設立(100%子会社)

 2008年10月

入居者様向け会員組織「Bellevie Club(ベルヴィクラブ)」を開設

 2012年4月

BellevieClub株式会社 設立(100%子会社)

 2012年12月

本社機能をNo.60京都烏丸万寿寺ビル(京都市下京区)に移転

 2017年4月

株式会社長栄が、BellevieClub株式会社を合併

 2018年4月

株式会社長栄が、株式会社ヴィークルを合併

 

株式会社長栄が、ファイバーフロント株式会社を合併

 2018年7月

アリーズ一般社団法人 設立

 2018年8月

名古屋市天白区にベルヴィ名古屋を開設(愛知県初出店)

 2019年4月

株式会社長栄が、長栄グローバルリース株式会社を合併

 2019年10月

東京都港区にベルヴィ六本木(現ベルヴィ東京)を開設(東京都初出店)

 2020年10月

株式会社長栄が、株式会社eガレージシステムを合併

 2021年12月

東京証券取引所市場第二部に株式を上場

 2022年4月

東京証券取引所スタンダード市場へ移行

 2022年8月

千葉県松戸市にベルヴィ千葉を開設(千葉県初出店)

 

3【事業の内容】

 当社グループは、当社(株式会社長栄)及び子会社3社で構成されており、不動産管理事業及び不動産賃貸事業を営んでおります。

 当社は、10都府県で事業を展開しており、当事業年度末日現在の管理戸数は次のとおりであります。

 

 

近畿

京都府

滋賀県

大阪府

兵庫県

管理物件

21,341戸

1,173棟

1,357戸

49棟

1,974戸

52棟

141戸

2棟

内自社物件

1,995戸

68棟

698戸

13棟

1,242戸

19棟

141戸

2棟

 

 

中部

関東

愛知県

東京都

神奈川県

千葉県

管理物件

1,190戸

55棟

74戸

5棟

147戸

4棟

165戸

6棟

内自社物件

854戸

29棟

147戸

4棟

165戸

6棟

 

 

九州

合計

福岡県

熊本県

管理物件

288戸

5棟

23戸

1棟

26,700戸

1,352棟

内自社物件

288戸

5棟

23戸

1棟

5,553戸

147棟

 

 店舗数は管理センター24ヶ所、賃貸仲介センター3ヶ所、マンスリーマンションの受付センター2ヶ所となっております。

 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

 

〔事業系統図〕

 事業系統図によって示すと次のとおりであります。

0101010_001.jpg

(注)当社子会社のアリーズ一般社団法人は、当社が信託受益権を保有する不動産物件に関する信託を受託し、同物件の管理処分を行っております。

 

 当社では、不動産管理事業と不動産賃貸事業を両輪とする事業展開を行っており、各事業の具体的内容は以下のとおりであります。なお、両事業は「第5 経理の状況 1 財務諸表等 (1)財務諸表 注記事項(セグメント情報等)」に掲げるセグメントの区分と同一であります。

 

(1)不動産管理事業

 当社は、不動産オーナー様(以下、オーナー様とする)の安定した賃貸経営に資するべく、入居者管理はもとより、ビルメンテナンス、売買仲介、賃貸仲介(リーシング)及びリフォーム工事などの賃貸経営に必要なサービスを提供しております。その中でも、入居者様に長期に渡って住み続けていただくことがオーナー様の収益の最大化に繋がるとの観点から、『入居率120%(空室待ちが発生している状態、家賃が下がらない状態)』の実現を目指し、入居者満足度を上げ、テナントリテンション(入居者保持)を実現するための様々な施策を行っております。

 具体的には、入居者様のお困りごとに迅速に対応するため、京都府に19ヶ所(京都市18ヶ所、宇治市1ヶ所)、滋賀県(大津市)・大阪府(大阪市)・愛知県(名古屋市)・東京都(渋谷区)、千葉県(松戸市)に各1ヶ所の管理センターを設けており、休日夜間についても緊急受付の窓口を設けることで24時間365日お部屋のトラブルに対応しております。管理センター(ベルヴィ)については、管理専門のスタッフ(レジデンシャルクリエイター)をマンション毎の担当制で配置しており、入居者様をサポートする体制となっております。また、当社管理物件の入居者様を対象としたイベント・キャンペーンとして、数千名規模で花火大会等に招待する「ベルヴィ夏祭り」、懸賞金が当選する抽選会「長栄チャポン宝゛(だから)くじ」、お食事券等のプレゼントキャンペーン「アゲちゃうベルヴィ」などを実施しております。

 一方、オーナー様に対しては、賃貸経営に必要なサービスをワンストップで提供できる企業を目指し、賃貸管理本部、アセットマネジメント本部、入居促進本部、リフォーム事業本部、不動産本部、開発コンサルティング部を設けております。

 ① 賃貸管理本部

  賃料収納、入退去管理、契約更新などの入居者管理、エレベーター点検、消防設備保守点検、貯水槽清掃、共用部清掃などのビルメンテナンス、原状回復工事をはじめ、マンション管理全般を担当する当社の主要部署であります。マンション管理業務についてはレジデンシャルクリエイターが担当し、オーナー様の賃貸経営をサポートしております。

  このほか、マンスリーマンション京都及びマンスリーマンション大阪において短期滞在者様向けのマンスリーマンションの賃貸及び家具・家電等の貸出を行うレンタル事業を行っております。

 ② アセットマネジメント本部

  自社物件について収益の最大化を図るため改修・修繕等の各種業務を担当しております。

 ③ 入居促進本部

  「Bellevie Club」(入居者様向け会員組織)の運営や、留学生向け入居サービスなど入居率及び入居者満足度を向上させるための各種業務を担当しております。

  なお「Bellevie Club」では、会員優待サービス、エアコンクリーニング割引サービス、家具割引サービス等の入居者様向けサービスを行っております。

 ④ リフォーム事業本部

  外壁塗装、設備入替、貯水槽清掃等、賃貸マンションのリフォーム全般を行っております。

 ⑤ 不動産本部

  売買仲介、賃貸仲介(リーシング)を行っております。

 ⑥ 開発コンサルティング部

  自社物件の取得に関する業務及び不動産管理業務を受託するための営業活動を行っております。

 

(2)不動産賃貸事業

 当社の不動産賃貸事業は主としてアセットマネジメント本部が担当しており、自社物件及びサブリース物件の賃貸を行っております。

 自社物件の取得については、原則として全額金融機関からの長期借入金により資金調達を行い、家賃収入の範囲内で余裕をもって返済が可能な収益性の高い物件を取得し、入居者様に賃貸しております。当社は、不動産管理事業で得たノウハウにより入居率の改善又は家賃の維持が見込めると判断した物件については、比較的築年数の古いものであっても積極的に取得しており、入居率の上昇及び高い家賃水準の維持を実現するため、取得後の改修工事や設備入替等のリフォーム工事についても積極的に行っております。なお、当社のサブリース契約は当事業年度末において3契約のみであり、積極的な契約締結は行っておりません。

 当社の自社物件については、借入金の返済原資は入居者様からいただく家賃であるとの考え方に基づき、入居者ファーストを徹底する文化が形成されております。また、自社物件は、不動産管理事業におけるオーナー様向けサービスのテストの場としても活用しております。さらに、当社の不動産管理事業に関する評判が確立していない新しい地域に進出する場合は短期間でオーナー様から管理業務を受託することは難しいため、進出当初に自社物件を購入し管理戸数のボリュームを一定程度確保しながら管理拠点を出店する手法をとっております。

 

(3)不動産管理事業と不動産賃貸事業の関係

 不動産管理事業では自社物件の管理も行っており、不動産賃貸事業での自社物件の増加が管理戸数の増加につながり原価低減に貢献しております。また、自社物件の取得は不動産管理事業における新規進出エリアの管理戸数のボリュームを確保するための手段となっております。さらに、自社物件はオーナー様向けサービスのテストの場としても活用しており、管理ノウハウの蓄積が管理受託物件の入居率の向上につながっております。

以上のように、当社は、不動産管理事業と不動産賃貸事業の相乗効果を活かして事業展開しております。

 

4【関係会社の状況】

  当社は当事業年度において、子会社3社(長栄ビルサービス株式会社、グリーン保証株式会社、アリーズ一般社団法人)を所有しておりますが、いずれも非連結子会社ですので、記載を省略しております。

 

5【従業員の状況】

(1)提出会社の状況

 

 

 

 

2024年3月31日現在

従業員数(人)

平均年齢(歳)

平均勤続年数(年)

平均年間給与(千円)

250

62

35.3

7.9

4,621

 

セグメントの名称

従業員数(人)

不動産管理事業

213

61

不動産賃貸事業

-)

報告セグメント計

213

61

全社(共通)

37

1

合計

250

62

 (注)1.従業員数は就業人員であり、臨時雇用者数(パートタイマー等)は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。

2.平均年間給与は、正規従業員に対する支給額であり、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

3.全社(共通)として記載されている従業員数は、間接部門に所属しているものであります。

 

(2)労働組合の状況

 労働組合は結成されていませんが、労使関係は円満に推移しております。

 

(3)管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異

 

当事業年度

 

労働者の男女の賃金の差異(%) (注)

全従業員

うち正規雇用従業員

うち非正規従業員

72.3

64.0

76.6

(注)1.「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」(平成27年法律第64号)の規定に基づき算出したものであります。

   2.当社では正規・非正規従業員のいずれにおいても、男女では賃金規程等の制度上、昇進・昇給等の運用上及び採用基準上の差を設けておりません。

  3.男女の賃金差異については、業績手当等の割合が大きい総合職における男性の比率が高いこと(83.8%)、男性の平均年齢が高いこと(+3.3歳)等によるものであります。

  4.当社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」(平成27年法律第64号)の規定による公表項

    目のうち、管理職に占める女性労働者の割合を公表項目として選択していないため、記載を省略しておりま

    す。

    5.当社は、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」(平成3年法律第76号)の規定による公表義務の対象ではないため、男性労働者の育児休業取得率の記載を省略しております。