第一部【企業情報】

第1【企業の概況】

1【主要な経営指標等の推移】

(1)連結経営指標等

回次

第12期

第13期

第14期

第15期

第16期

決算年月

2019年12月

2020年12月

2021年12月

2022年12月

2023年12月

売上高

(百万円)

4,568

4,723

7,390

8,061

11,435

経常利益

(百万円)

567

227

421

545

1,035

親会社株主に帰属する当期純利益

(百万円)

360

121

217

310

696

包括利益

(百万円)

360

121

217

310

696

純資産額

(百万円)

1,945

2,070

2,295

2,579

3,260

総資産額

(百万円)

2,632

3,560

4,920

7,010

9,361

1株当たり純資産額

(円)

462.16

490.96

543.00

616.26

780.54

1株当たり当期純利益

(円)

85.66

28.95

51.56

73.79

166.89

潜在株式調整後1株当たり

当期純利益

(円)

28.46

51.01

164.06

自己資本比率

(%)

73.89

58.15

46.66

36.80

34.83

自己資本利益率

(%)

20.43

6.07

9.96

12.72

23.86

株価収益率

(倍)

9.18

40.86

14.60

8.56

9.23

営業活動によるキャッシュ・

フロー

(百万円)

51

215

635

1,415

895

投資活動によるキャッシュ・

フロー

(百万円)

31

251

393

285

285

財務活動によるキャッシュ・

フロー

(百万円)

3

396

841

1,738

1,087

現金及び現金同等物の期末残高

(百万円)

1,300

1,230

2,313

2,352

2,259

従業員数

(人)

58

70

86

90

110

(外、平均臨時雇用人員)

(-)

(13)

(16)

(19)

(21)

 (注)1.第12期及び第15期の潜在株式調整後1株当たり当期純利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。

2.従業員数は就業人員数であります。なお、平均臨時雇用人員は( )内に外数で記載しております。

3.第12期の平均臨時雇用人員は従業員の総数の100分の10未満であるため、記載を省略しております。

4.2020年3月5日開催の取締役会決議により、2020年4月1日付で普通株式1株につき3株の株式分割を行っておりますが、第12期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、1株当たり純資産額、1株当たり当期純利益及び潜在株式調整後1株当たり当期純利益を算定しております。

5.第14期において、企業結合に係る暫定的な会計処理の確定を行っており、第13期の関連する主要な経営指標については、暫定的な会計処理の確定の内容を反映させております。

6.「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日)等を第15期の期首から適用しており、第15期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

 

(2)提出会社の経営指標等

回次

第12期

第13期

第14期

第15期

第16期

決算年月

2019年12月

2020年12月

2021年12月

2022年12月

2023年12月

売上高

(百万円)

4,167

1,972

3,407

3,432

5,352

経常利益

(百万円)

528

229

299

222

653

当期純利益

(百万円)

333

168

48

110

477

資本金

(百万円)

323

333

53

53

59

発行済株式総数

(株)

1,403,300

4,237,800

4,248,600

4,248,600

4,262,700

純資産額

(百万円)

1,870

2,041

2,098

2,182

2,643

総資産額

(百万円)

2,265

2,687

3,259

5,173

6,685

1株当たり純資産額

(円)

444.28

484.15

496.30

521.41

632.96

1株当たり配当額

(円)

(うち1株当たり中間配当額)

(-)

(-)

(-)

(-)

(-)

1株当たり当期純利益

(円)

79.13

40.02

11.56

26.30

114.32

潜在株式調整後1株当たり

当期純利益

(円)

39.34

11.43

112.39

自己資本比率

(%)

82.57

75.97

64.37

42.19

39.55

自己資本利益率

(%)

19.55

8.61

2.36

5.16

19.77

株価収益率

(倍)

9.93

29.56

65.17

24.03

13.48

配当性向

(%)

従業員数

(人)

52

49

60

58

72

(外、平均臨時雇用人員)

(-)

(13)

(15)

(13)

(14)

株主総利回り

(%)

178.1

268.1

170.6

143.2

349.2

(比較指標:配当無しTOPIX)

(%)

(115.2)

(120.8)

(133.3)

(126.6)

(158.4)

最高株価

(円)

2,798

2,050

1,321

934

2,085

(4,400)

最低株価

(円)

1,288

680

730

537

617

(1,957)

 (注)1.第12期及び第15期の潜在株式調整後1株当たり当期純利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。

2.1株当たり配当額及び配当性向については、配当実績がないため、記載しておりません。

3.従業員数は就業人員数であります。なお、平均臨時雇用人員は( )内に外数で記載しております。

4.第12期の平均臨時雇用人員は従業員の総数の100分の10未満であるため、記載を省略しております。

5.2020年3月5日開催の取締役会決議により、2020年4月1日付で普通株式1株につき3株の株式分割を行っておりますが、第12期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、1株当たり純資産額、1株当たり当期純利益及び潜在株式調整後1株当たり当期純利益を算定しております。

6.最高・最低株価は、2022年4月4日以降は東京証券取引所スタンダード市場におけるものであり、それ以前は東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)におけるものであります。

7.当社は、2020年4月1日付で普通株式1株につき3株の株式分割を行っております。第13期の株価については株式分割後の最高株価及び最低株価を記載しており、株式分割前の最高株価及び最低株価を( )内に記載しております。

8.「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日)等を第15期の期首から適用しており、第15期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

 

2【沿革】

2008年6月

熊本市水前寺一丁目(現熊本市中央区水前寺一丁目)にて株式会社水前寺不動産を設立(資本金7百万円)

 

 

2008年7月

一級建築士事務所として株式会社水前寺不動産一級建築士事務所(熊本建築研究所)

(熊本県知事第3317号)登録

本社を熊本市水前寺三丁目(現熊本市中央区水前寺三丁目)に移転

2008年8月

宅地建物取引業免許(熊本県知事(1)第4663号)を取得

2008年9月

 

 

2009年9月

不動産の賃貸仲介及び管理を目的として株式会社ハウスメイトパートナーズとフランチャイズ準加盟契約を締結

ハウスメイトネットワーク熊本水前寺店を新設

株式会社ハウスメイトパートナーズとフランチャイズ加盟契約を締結

2010年5月

本社を熊本市水前寺一丁目(現熊本市中央区水前寺一丁目)に移転

2010年11月

商号を株式会社熊本不動産に変更

2012年8月

特定建設業許可(熊本県知事許可(特-24)第17313号)を取得

賃貸マンションの施工を開始

2014年8月

本社を熊本市中央区神水一丁目に移転

2014年12月

商号を株式会社グッドライフカンパニーに変更

福岡支社を福岡市博多区博多駅南一丁目に新設

安心入居サービス株式会社(現連結子会社)の全株取得し子会社化

2015年2月

宅地建物取引業免許(国土交通大臣(1)第8754号)を取得

2015年12月

決算期を5月から12月に変更

2017年1月

株式会社ハウスメイトパートナーズとのフランチャイズ加盟契約を解消

2017年2月

ハウスメイトネットワーク熊本水前寺店の店舗名をLIB STORE水前寺店に変更

2017年12月

本社を福岡市博多区博多駅南一丁目に移転

熊本本社を熊本支社と改称

2018年12月

東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)に株式を上場

2019年1月

 

本社を福岡市博多区博多駅前二丁目に移転

福岡市博多区博多駅前にLIB STORE博多店を新設

2019年4月

株式会社グッドライフ建設(現連結子会社)を設立

2019年6月

株式会社グッドライフ建設において特定建設業許可(福岡県知事許可(特-1)第112393号)を取得

2019年7月

沖縄支社を那覇市安里に新設

2020年1月

 

2020年5月

 

2020年6月

2020年11月

株式会社プロキャリアエージェント(現連結子会社)の全株取得し子会社化

同社において有料職業紹介事業許可(13-ユ-311672)を取得

株式会社グッドライフ建設において特定建設業許可(国土交通大臣許可(特-2)第27792号)を取得

株式会社グッドライフエネルギー(現連結子会社)を設立

東京支社を東京都港区西新橋に新設

2021年1月

 

2021年4月

2021年6月

2021年12月

2022年1月

2022年3月

 

 

2022年4月

2022年4月

 

2022年10月

2022年12月

株式会社グッドライフエネルギーにおいて液化石油ガス販売事業者

(九州経済産業局 九州産業保安監督部 第57A0055号)を取得

一級建築士事務所としてLIBTH DESIGN(福岡県知事登録第1-62020号)を登録

LIB STORE博多店を閉鎖

熊本県建築研究所を閉鎖

熊本支社を熊本市中央区水前寺一丁目に移転

沖縄支社を那覇市東町に移転

LIB STORE那覇店を那覇市東町に新設

東京支社を閉鎖

人材紹介事業より撤退

東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東京証券取引所の市場JASDAQ(スタンダード)からスタンダード市場に移行

熊本サテライトオフィスを熊本市西区に新設

株式会社グッドライフエネルギーにおいてガス小売事業者(九州経済産業局 K0244)を登録

 

3【事業の内容】

 当社グループは、主要な事業として、不動産投資家(以下、「オーナー様」という。)に対し、主に投資用新築一棟賃貸マンション(以下、「賃貸マンション」という。)の用地仕入、企画、設計・監理、施工、入居募集、賃貸管理(家賃保証)、売却までのワンストップサービスを提供する不動産投資マネジメント事業と管理物件にプロパンガスを供給するエネルギー事業を行っております。

 

(事業の特徴)

 一般的にオーナー様が賃貸マンション経営を行う場合には、不動産会社から土地を仕入れ、設計事務所が設計を行い、建設会社が建物を施工し、不動産会社が入居者を募集し、物件管理を行います。そのため、オーナー様自身で各業者の選定、事業計画の精査等を行う必要があることから、物件の取得自体が難しい場合があります。

 当社グループでは、企画、開発及び運営の全てを自社で行えることにより、オーナー様は当社への相談のみでスムーズな物件取得が可能です。また、当社グループにおいては、各工程で収益を確保できるビジネスモデルであることが特徴です。

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1.不動産投資マネジメント事業

 当事業は、資産形成・運用をお考えのオーナー様に対し、賃貸マンション用地の仕入、企画、設計・監理、施工及び売却をサポートするアセットマネジメント事業と、入居募集及び賃貸管理サービスを提供するプロパティマネジメント事業によって構成されております。

 

(1)アセットマネジメント事業

 当社グループは、資産形成・運用をお考えのオーナー様に対し、賃貸マンションの取得から売却までをトータルサポートしております。主に福岡市内、熊本市内及び那覇市内を中心に用地仕入、企画、設計・監理及び施工を行い、自社賃貸マンションブランド「LIBTH」として販売しております。

 当社グループでは、賃貸マンションの入居者様をお客様、賃貸マンションのオーナー様を共に事業を行うパートナーと位置づけており、入居者様の満足度向上が、オーナー様の満足度向上にもつながると考え、一貫して入居者様目線での賃貸マンションの開発を行っております。そのため、入居者様の住みやすさと利便性を追求し、長期的に資産価値が維持される賃貸マンションを開発、販売しております。

 また、オーナー様の資産ポートフォリオを把握し、保有されている物件の運営状況や不動産市況に応じて、保有不動産の売却アドバイスを行っております。

 

①用地仕入

 用地仕入は、賃貸マンション経営において最も重要な要素となります。用地情報の収集については、不動産会社等の情報提供者より多数の土地情報並びに市場の賃貸情報を収集し、これまでのマンション用地取得実績に基づく当社独自の仕入基準により、オーナー様の収益性を確保できる可能性の高い土地を厳選し、仕入れております。当社グループにて設計及び施工を行えることから、用地情報の取得から最短半日でプランニング、建築費の算出が可能であるため、用地取得の判断を迅速に行うことができます。また、これまでの開発実績により用地特性に応じたプランニングが可能であるため、情報提供者である不動産業者から情報が集まりやすくなります。

 

②企画

 賃貸マンションの企画においては、「入居率」と「収益性」の双方を充足させることが重要となります。当社グループは、賃貸仲介店舗を有しているため、人気の立地、間取り、設備、適正家賃など入居者ニーズを恒常的に収集し商品開発に反映することが可能です。このように入居者ニーズを随時反映していく体制を整えていることが、自社開発物件について98.6%(2023年12月31日現在)という高入居率の実現につながっております。

 

③設計・監理

 当社グループは、一級建築士事務所を登録しており、一級建築士12名のうち3名(2023年12月31日現在)が当事務所に在籍しております。そのため、容積率や建蔽率等の用地特性を最大限活かした上で、建築費を抑えるプランの作成が可能となり、結果として用地の収益性を最大化させるプランの作成が可能となっております。また、工事を他社に外注する場合においても、当社の監理者がその進捗管理を行っており、適正な建築原価と品質を担保することができます。

 

④施工

 当社グループは、特定建設業許可を取得した連結子会社である株式会社グッドライフ建設において、1級建築施工管理技士19名(2023年12月31日現在)が在籍することにより、建築工事を元請として行うことができます。

 

⑦売却

 賃貸マンション経営について、基本的には物件の長期保有を推奨しておりますが、オーナー様が保有されている物件の運営状況や不動産市況に応じて、保有不動産の売却アドバイスを行っております。なお、売却されたオーナー様の中には、キャピタルゲインをもとに、より規模の大きい賃貸マンションへの再投資を行われる場合もあります。

 

(2)プロパティマネジメント事業

 当社グループは、自社ブランドの賃貸仲介店舗「LIB STORE」を通じて、主にアセットマネジメント事業にて開発した物件の入居者募集等の賃貸仲介サービスと、賃貸マンションを取得されたオーナー様に代わり、入居者との賃貸借契約の締結、家賃の収納代行、マンションの清掃、修繕等の賃貸管理サービスを行っております。また、連結子会社である安心入居サービス株式会社では、家賃滞納保証業務を行っております。

 

⑤入居募集

 当社グループは、自社で賃貸仲介機能を持つことにより、自社で企画・開発した賃貸マンションへの円滑なリーシングが可能になるとともに、入居者ニーズや賃料等の賃貸情報のマーケティング機能としての役割も併せ持っております。

 

⑥賃貸管理

 入居者様に対し「いい住まい」を提供していくことが、高入居率の維持につながり、結果的にオーナー様の利益最大化を実現するという考えのもと、収入増加策の提案、マンション設備のメンテナンス計画、コスト削減やバリューアップなど、オーナー様の収益を最大化するためのソリューション提案を行っております。

 

2.エネルギー事業

 当事業は、連結子会社である株式会社グッドライフエネルギーにおいて、主に当社が管理を行う物件の入居者様に対し、プロパンガスの供給を行っております。

 

当社グループの事業系統図は、以下のとおりであります。

 

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4【関係会社の状況】

名称

住所

資本金

(百万円)

主要な事業の内容

議決権の所有割合又は被所有割合

(%)

関係内容

(連結子会社)

 

 

 

 

 

安心入居サービス株式会社

熊本市中央区

1

不動産投資マネジメント事業

100.0

当社管理物件の

家賃滞納保証業務

役員の兼任1名

 

株式会社グッドライフ建設

(注)3、4

福岡市博多区

40

不動産投資マネジメント事業

100.0

 

当社開発物件の

建築工事請負業務

 

株式会社

プロキャリアエージェント

福岡市博多区

5

その他

100.0

資産管理

役員の兼任1名

株式会社

グッドライフエネルギー

(注)3

福岡市博多区

30

エネルギー事業

100.0

当社管理物件への

プロパンガス販売事業

役員の兼任1名

(注)1.「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。

2.有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。

3.特定子会社に該当しております。

4.株式会社グッドライフ建設については、売上高(連結会社相互間の内部売上高を除く。)の連結売上高に占める割合が10%を超えております。

主要な損益情報等   (1)売上高    6,332百万円

(2)経常利益    450百万円

(3)当期純利益   308百万円

(4)純資産額    752百万円

(5)総資産額   2,064百万円

 

5【従業員の状況】

(1)連結会社の状況

 

2023年12月31日現在

セグメントの名称

従業員数(人)

不動産投資マネジメント事業

92

18

エネルギー事業

7

1

報告セグメント計

99

19

全社(共通)

11

2

合計

110

21

(注)1.従業員数は就業人員数であります。なお、臨時従業員数(契約社員及び人材派遣会社からの派遣社員)は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。

2.全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。

 

(2)提出会社の状況

 

 

 

 

2023年12月31日現在

従業員数(人)

平均年齢(歳)

平均勤続年数(年)

平均年間給与(千円)

72

14

35.5

3.6

4,708

 

セグメントの名称

従業員数(人)

不動産投資マネジメント事業

61

12

報告セグメント計

61

12

全社(共通)

11

2

合計

72

14

(注)1.従業員数は就業人員数であります。なお、臨時従業員数(契約社員及び人材派遣会社からの派遣社員)は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。

2.平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

3.全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。

 

(3)労働組合の状況

当社グループの労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。

 

(4)管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異

 当社グループは、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」(平成27年法律第64号)及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」(平成3年法律第76号)の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。