１．連結の範囲に関する事項
連結子会社
主要な連結子会社名は「第１ 企業の概況 ４ 関係会社の状況」に記載しているため省略しています。
新規設立により１社増加しています。また、76社が合併、清算等により減少しています。
主要な非連結子会社の名称
鳳保険サービス株式会社他５社
(連結の範囲から除いた理由)
非連結子会社は、いずれも小規模会社であり、合計の総資産、売上高、当期純損益(持分に見合う額)及び利益剰余金(持分に見合う額)等は、連結財務諸表に重要な影響を及ぼしていないため、連結の範囲から除外しています。
２．持分法の適用に関する事項
持分法適用会社
主要な持分法適用会社名は「第１ 企業の概況 ４ 関係会社の状況」に記載しているため省略しています。
持分出資等により３社増加しています。また、３社が合併、清算等により減少しています。
持分法を適用しない非連結子会社及び関連会社のうち主要な会社等の名称
非連結子会社及び関連会社 鳳保険サービス株式会社他６社
(持分法を適用しない理由)
持分法を適用しない非連結子会社及び関連会社は、当期純損益(持分に見合う額)及び利益剰余金(持分に見合う額)等からみて、持分法の対象から除いても連結財務諸表に及ぼす影響が軽微であり、かつ、全体としても重要性がないため持分法の適用範囲から除外しています。
他の会社等の議決権の100分の20以上、100分の50以下を自己の計算において所有しているにも関わらず関連会社としなかった会社等の名称
㈱さざなみの杜他２社
(関連会社としなかった理由)
上記会社の議決権の100分の20以上、100分の50以下を間接所有していますが、実質的な影響力を及ぼしていないと認められることから、関連会社から除外しています。
３．連結子会社の事業年度等に関する事項
連結子会社のうち、決算日が３月31日の連結子会社３社については、連結財務諸表の作成にあたって、１月31日現在で仮決算を行いその財務諸表を使用しています。
決算日が３月31日の連結子会社１社については、連結財務諸表の作成にあたって、12月31日現在で仮決算を行いその財務諸表を使用し、連結決算日までの間に生じた重要な取引については、連結上必要な調整を行っています。
決算日が11月30日の連結子会社５社、12月31日の連結子会社263社については、連結財務諸表の作成にあたって、子会社の決算日現在の財務諸表を使用し、連結決算日までの間に生じた重要な取引については、連結上必要な調整を行っています。
４．会計方針に関する事項
償却原価法(定額法)
市場価格のない株式等以外のもの
時価法
(評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定)
市場価格のない株式等
移動平均法に基づく原価法
時価法
評価基準は原価法(貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)によっています。
半製品・原材料・仕掛品及び貯蔵品については移動平均法、未成工事支出金・分譲建物・分譲土地及び未成分譲土地については個別法によっています。
建物(建物附属設備を除く)並びに2016年４月１日以降に取得した建物附属設備及び構築物については定額法、その他の有形固定資産については定率法を採用しています。
定額法を採用しています。
所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産については、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しています。
債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
従業員に対し支給する賞与に充てるため、支給見込額のうち、当連結会計年度に負担すべき額を計上しています。
役員に対し支給する賞与に充てるため、支給見込額に基づき計上しています。
建築物の引渡後の瑕疵による損失及び補償サービス費用を補填するため、過去の完成工事及び分譲建物に係る補修費等の実績を基準として計上しています。
役員の退職に際し支給する退職慰労金に充てるため、内規に基づく連結会計年度末現在の要支給額を計上しています。
退職給付債務の算定にあたり、退職給付見込額を当連結会計年度末までの期間に帰属させる方法については、給付算定式基準によっています。
数理計算上の差異は、５年から14年による定額法により按分した額を発生の翌連結会計年度から費用処理することとしています。また、過去勤務費用については、５年から13年による定額法により按分した額を発生した連結会計年度より費用処理することとしています。
当社及び連結子会社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりです。
注文請負取引については、顧客と工事請負契約を締結し当該契約に基づき、建築工事を行い完成した建築物等を顧客に引き渡す履行義務を負っています。当該契約については、一定の期間にわたり履行義務が充足されるものであると判断し、履行義務の充足に係る進捗度に基づき収益を認識しています。進捗度の見積りの方法は、工事原価総額に対する発生原価の割合（インプット法）で算出しています。
なお、工期のごく短い工事契約等については、完全に履行義務を充足した時点で収益を認識する代替的な取扱いを適用しています。
不動産分譲取引については、顧客との不動産売買契約に基づき、物件を顧客に引き渡す履行義務を負っています。当該契約については、物件が引き渡される一時点で履行義務が充足されるものであると判断し、顧客へ物件を引き渡した時点で収益を認識しています。
不動産賃貸取引については、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号）に基づき、賃貸借期間にわたり収益を認識しています。
外貨建金銭債権債務は、連結決算日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しています。なお、在外子会社の資産及び負債は、在外子会社の決算日の直物為替相場により円貨に換算し、収益及び費用は期中平均相場により円貨に換算し、換算差額は純資産の部における為替換算調整勘定及び非支配株主持分に含めて計上しています。
繰延ヘッジ処理を採用しています。なお、為替予約取引及び通貨スワップ取引については、振当処理の要件を満たしている場合は振当処理を採用しています。金利スワップ取引については、特例処理の要件を満たしている場合は特例処理を採用しています。
① 外貨建金銭債権債務及び予定取引をヘッジ対象として、為替予約取引及び通貨スワップ取引をヘッジ手段としています。
② 借入金をヘッジ対象として、金利スワップ取引をヘッジ手段としています。
為替及び金利等の変動による損失を回避する目的でデリバティブ取引を行っています。なお、為替予約取引は外貨建取引高の範囲内に限定しており、また、金利スワップ取引の想定元本は対象となる有利子負債の範囲内に限定しています。
ヘッジ手段とヘッジ対象の変動額が概ね80％から125％の範囲内にあることを検証しています。ただし、振当処理の要件を満たしている為替予約取引及び特例処理の要件を満たしている金利スワップなどのヘッジ取引については、有効性の評価を省略しています。
のれんは、実質的判断による償却期間の見積りが可能なものはその見積り年数で、その他については５年間もしくは10年間で発生した連結会計年度より均等償却を行っています。なお、金額が僅少なものについては発生した連結会計年度に一括償却しています。
現金及び預金(預入期間が３ヶ月を超える定期預金を除く)並びに取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資で、容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わないものとしています。
不動産賃貸事業を主要な事業とする連結子会社における固定資産に係る控除対象外消費税等については、投資その他の資産の「その他」に計上し、５年間で均等償却を行っています。その他の控除対象外消費税等については、発生連結会計年度の期間費用としています。
在外連結子会社については、所在地国の会計基準に従い、不動産開発事業に要した資金に係る支払利息を取得原価に算入しています。当連結会計年度においては、「分譲建物」、「分譲土地」、及び「未成分譲土地」の残高に含まれる支払利息は、それぞれ40,862百万円、37,890百万円、2,877百万円です。なお、前連結会計年度においては、「分譲建物」、「分譲土地」、及び「未成分譲土地」の残高に含まれる支払利息は、それぞれ38,076百万円、26,862百万円、1,969百万円です。
(重要な会計上の見積り)
(1) 販売用不動産の評価
①当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額
②識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
（イ）当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額の算出方法
販売用不動産について、期末における正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しています。正味売却価額の算定に際しては、個別物件ごとの販売価格や将来の事業計画等に基づき、見積りを行っています。
（ロ）主要な仮定
正味売却価額の算出に用いた主要な仮定は将来獲得収益及び工事原価であり、物件の立地、規模、商品性、類似不動産の取引事例、不動産市況等を踏まえ事業計画の見積りを行っています。
（ハ）翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響
翌連結会計年度において、経済情勢や市況の悪化等により、主要な仮定に変化があった場合は、追加で評価損の計上が必要となる可能性があります。
(2) 固定資産の評価
①当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額
②識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
（イ）当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額の算出方法
投資不動産については物件ごとに資産のグルーピングを行い、それ以外の資産については損益管理を合理的に行い得る事業単位で資産のグルーピングを行い、その結果、営業損益又はキャッシュ・フローの継続的なマイナス、市場価格の著しい下落、用途変更等によって減損の兆候のある資産又は資産グループについて減損の判定を行っています。減損損失を認識すべきと判定した場合は、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しています。なお、回収可能価額は正味売却価額と使用価値のいずれか高い価額とし、正味売却価額は主要な投資不動産については不動産鑑定士から鑑定評価額を入手し、それ以外の資産については不動産鑑定評価基準に準ずる方法等により算定した評価額より、処分費用見込額を差し引いて算定しています。また、使用価値は将来キャッシュ・フロー見積額を、現在価値に割り引いて算定しています。
（ロ）主要な仮定
将来キャッシュ・フローの見積りや回収可能価額の算定における主要な仮定は、賃料・ＡＤＲ（客室平均単価）・空室率・稼働率・割引率及びキャップレートです。賃料・ＡＤＲ（客室平均単価）・空室率・稼働率については、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案し、決定しています。割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しています。また、主要な投資不動産のキャップレートについては、不動産鑑定士より入手し利用しています。
（ハ）翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響
翌連結会計年度において、経済情勢や市況の悪化等により、主要な仮定に変化があった場合は、減損損失の計上が必要となる可能性があります。
(「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」等の適用)
「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」（企業会計基準第27号 2022年10月28日。以下「2022年改正会計基準」という。）等を当連結会計年度の期首から適用しています。
法人税等の計上区分（その他の包括利益に対する課税）に関する改正については、2022年改正会計基準第20－３項ただし書きに定める経過的な取扱い及び「税効果会計に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第28号 2022年10月28日。以下「2022年改正適用指針」という。）第65－２項（2）ただし書きに定める経過的な取扱いに従っています。なお、当連結会計年度において、連結財務諸表に与える影響は軽微です。
また、連結会社間における子会社株式等の売却に伴い生じた売却損益を税務上繰り延べる場合の連結財務諸表における取扱いの見直しに関連する改正については、2022年改正適用指針を当連結会計年度の期首から適用しています。なお、この変更による影響は軽微であるため、遡及適用は行っていません。
「リースに関する会計基準」等
・「リースに関する会計基準」（企業会計基準第34号 2024年９月13日）
・「リースに関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第33号 2024年９月13日）
ほか、関連する企業会計基準、企業会計基準適用指針、実務対応報告及び移管指針の改正
(1) 概要
国際的な会計基準と同様に、借手のすべてのリースについて資産・負債を計上する等の取扱いを定めるものです。
(2) 適用予定日
2029年１月期の期首から適用予定です。
(3) 当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による連結財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
（連結キャッシュ・フロー計算書）
前連結会計年度において、「投資活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に含めていた「無形固定資産の取得による支出」は、金額的重要性が増したため、当連結会計年度より区分掲記することとしました。この表示方法の変更を反映させるため、前連結会計年度の連結財務諸表の組替えを行っています。
この結果、前連結会計年度の連結キャッシュ・フロー計算書において、「投資活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に表示していた△15,191百万円は、「無形固定資産の取得による支出」△14,313百万円、「その他」△878百万円として組み替えています。
※１ 「受取手形・完成工事未収入金等」のうち、顧客との契約から生じた債権及び契約資産の金額は、それぞれ次のとおりです。
※２ 「その他の棚卸資産」の内訳は、次のとおりです。
※３ 非連結子会社及び関連会社に係る資産は、次のとおりです。
※４ 保有目的の変更
前連結会計年度(2025年１月31日)
前連結会計年度末に「分譲建物」及び「分譲土地」等に計上していた販売用不動産4,187百万円を「建物及び構築物」及び「土地」等に振替えました。また、前連結会計年度末に「建物及び構築物」及び「土地」等に計上していた投資不動産等37,002百万円を「分譲建物」及び「分譲土地」等に振替えました。
当連結会計年度(2026年１月31日)
前連結会計年度末に「分譲建物」及び「分譲土地」に計上していた販売用不動産2,079百万円を「建物及び構築物」及び「土地」等に振替えました。また、前連結会計年度末に「建物及び構築物」及び「土地」等に計上していた投資不動産等107,255百万円を「分譲建物」及び「分譲土地」に振替えました。
※５ 「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」等の定めに従い供託している資産は、次のとおりです。
※６ 担保資産及び担保付債務
担保に供している資産は、次のとおりです。
(注) 投資有価証券は、出資先の債務に対して担保に供しています。
担保付債務は、次のとおりです。
７ 偶発債務
取引先の金融機関からの借入等に対する債務保証は、次のとおりです。
※８ ノンリコース債務
(1) ノンリコース債務は、次のとおりです。
(2) ノンリコース債務に対応する資産は、次のとおりです。
なお、上記の金額は、「※６ 担保資産及び担保付債務」の金額に含まれています。
※９ 「未成工事受入金」のうち、契約負債の金額は、次のとおりです。
10 コミットメントライン契約
当社グループは、運転資金の効率的な調達を行うため、取引金融機関29社とコミットメントライン契約を締結しています。
この契約に基づく借入未実行残高等は、次のとおりです。
※１ 顧客との契約から生じる収益
売上高については、顧客との契約から生じる収益及びそれ以外の収益を区分して記載していません。顧客との契約から生じる収益の金額は、連結財務諸表「注記事項（収益認識関係） １．顧客との契約から生じる収益を分解した情報」に記載しています。
※２ 期末棚卸高は収益性の低下に伴う簿価切下げ後の金額であり、次の棚卸資産評価損が売上原価に含まれています。
※３ 販売費及び一般管理費の主要な費目及び金額は、次のとおりです。
(1) 販売費
(2) 一般管理費
※４ 減損損失
当社グループは、以下の資産グループについて減損損失を計上しました。
前連結会計年度(自 2024年２月１日 至 2025年１月31日)
当社グループは、投資不動産については物件ごとに、それ以外の資産については損益管理を合理的に行える事業単位で資産をグループ化し、減損損失の認識を行っています。当連結会計年度において、事業用資産等について、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として特別損失に計上しました。
(減損損失の内訳)
なお、当該資産の回収可能価額は主に正味売却価額により測定しています。正味売却価額は処分可能価額により評価しています。
当連結会計年度(自 2025年２月１日 至 2026年１月31日)
該当事項はありません。
※５ 固定資産除売却損の内訳は、次のとおりです。
※６ 一般管理費及び当期製造費用に含まれる研究開発費の総額
※１ その他の包括利益に係る組替調整額並びに法人税等及び税効果額
前連結会計年度 (自 2024年２月１日 至 2025年１月31日)
１．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項
(注) 変動事由の概要
１．増加数の内訳は、次のとおりです。
２．増加数の内訳は、次のとおりです。
減少数の内訳は、次のとおりです。
２．新株予約権等に関する事項
３．配当に関する事項
2025年４月23日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として、次のとおり提案しています。
当連結会計年度 (自 2025年２月１日 至 2026年１月31日)
１．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項
(注) 変動事由の概要
１．増加数の内訳は、次のとおりです。
２．増加数の内訳は、次のとおりです。
減少数の内訳は、次のとおりです。
２．新株予約権等に関する事項
３．配当に関する事項
2026年４月23日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として、次のとおり提案しています。
※１ 現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
※２ 株式の取得により新たに連結子会社となった会社の資産及び負債の主な内訳
前連結会計年度 (自 2024年２月１日 至 2025年１月31日)
株式の取得により新たにM.D.C. Holdings, Inc.等を連結したことに伴う連結開始時の資産及び負債の内訳並びに株式の取得価額と取得のための支出（純額）との関係は次のとおりです。
当連結会計年度 (自 2025年２月１日 至 2026年１月31日)
該当事項はありません。
(借主側)
１．ファイナンス・リース取引
所有権移転外ファイナンス・リース取引
主に業務用車両、業務用サーバ等です。
ソフトウエアです。
連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項「４．会計方針に関する事項 (2) 重要な減価償却資産の減価償却の方法」に記載のとおりです。
２．オペレーティング・リース取引
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
(単位：百万円)
(貸主側)
１．ファイナンス・リース取引
流動資産
(単位：百万円)
流動資産
(単位：百万円)
(単位：百万円)
２．オペレーティング・リース取引
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
(単位：百万円)
３．転リース取引に該当し、かつ、利息相当額控除前の金額で連結貸借対照表に計上している額
(単位：百万円)
(単位：百万円)
１．金融商品の状況に関する事項
当社グループは、事業に必要な資金を可能な限り自己資金にて賄い、不足する資金については主に銀行借入や社債発行によって資金調達を行い、短期的な運転資金をコマーシャル・ペーパー等により調達しています。また、資金運用については安全性の高い金融資産にて実施しています。
資金調達にあたっては、円貨建て・外貨建て、及び固定金利・変動金利で調達し、償還年限については、期日分散や金融環境などを総合的に勘案して決定しています。
デリバティブ取引については、後述するリスクを回避するために利用しており、投機目的の取引は行わない方針です。
営業債権である受取手形及び完成工事未収入金等は、顧客の信用リスクに晒されています。有価証券及び投資有価証券は、主に株式、特定目的会社に対する出資金及び組合出資金等であり、発行体の信用リスク及び市場価格の変動リスクに晒されています。
営業債務である支払手形・電子記録債務及び工事未払金等は、そのほとんどが１年以内の支払期日です。
変動金利の借入金や外貨建ての借入金及び外貨建て社債については、金利の変動リスクや為替の変動リスクに晒されています。
デリバティブ取引は、輸出入取引及び在外子会社への投融資等に係る外貨建債権債務を対象とした先物為替予約取引及び通貨スワップ取引のほか、借入金及び社債に係る支払金利変動リスクのヘッジを目的とした金利スワップ取引です。なお、ヘッジ会計に関するヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性の評価方法等については、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項「４．会計方針に関する事項 （7）重要なヘッジ会計の方法」に記載しています。
当該リスクに関しては、当社経理部及び財務部、各社経理主管部門及び各事業所の管理部門が回収状況をモニタリングし、取引先ごとの期日管理及び残高管理を行うとともに、財務状況等の悪化による回収懸念の早期把握や軽減を図っています。
有価証券及び投資有価証券については、定期的に時価や発行体(取引先企業)の財務状況等を把握し、保有状況を継続的に見直しています。
為替の変動リスクや金利の変動リスクについては、資産と調達のマッチングを図るとともに、一部については通貨スワップ取引や金利スワップ取引及び為替予約を利用するなどして個別契約ごとにデリバティブ取引をヘッジ手段としています。
なおデリバティブ取引の実行及び管理は社内規程で定められた範囲内で行っており、デリバティブの利用にあたっては信用リスクを軽減するために、信用度の高い金融機関の中で分散して取引を行っています。
当社財務部及び各社財務主管部門において、各事業所からの報告に基づき適時に資金計画を作成・更新するとともに、手元流動性を維持することにより流動性リスクを管理しています。さらに、コミットメントライン・当座貸越の設定等により安定的に資金調達を行うための複数の手段を確保しています。また、連結子会社に対しては、キャッシュ・マネジメント・システム等により機動的に資金を供給できる体制をとっています。
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、「デリバティブ取引関係」注記におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
２．金融商品の時価等に関する事項
連結貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
前連結会計年度(2025年１月31日)
（※１）現金預金、受取手形・完成工事未収入金等、支払手形・工事未払金、電子記録債務、短期社債、短期借入金、これらは、現金であること、及び主に短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似することから、記載を省略しています。
（※２）市場価格のない株式等
これらについては、「資産 有価証券及び投資有価証券」には含めていません。なお、特定目的会社に対する出資金等については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号）第24-16項に基づき、時価開示の対象とはしていません。
（※３）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については（ ）で表示しています。
当連結会計年度(2026年１月31日)
（※１）現金預金、受取手形・完成工事未収入金等、支払手形・工事未払金、電子記録債務、短期借入金、これらは、現金であること、及び主に短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似することから、記載を省略しています。
（※２）市場価格のない株式等
これらについては、「資産 有価証券及び投資有価証券」には含めていません。なお、特定目的会社に対する出資金等については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号）第24-16項に基づき、時価開示の対象とはしていません。
（※３）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については（ ）で表示しています。
(注)１ 金銭債権及び満期がある有価証券の連結決算日後の償還予定額
前連結会計年度(2025年１月31日)
当連結会計年度(2026年１月31日)
(注)２ 短期社債、短期借入金、社債及び長期借入金の連結決算日後の返済予定額
前連結会計年度(2025年１月31日)
当連結会計年度(2026年１月31日)
(注)３ 社債及び長期借入金に係る連結貸借対照表計上額及び時価については、１年内償還予定の社債及び１年内返済予定の長期借入金を含めています。
３．金融商品の時価のレベルごとの内訳等に関する事項
金融商品の時価を、時価の算定に用いたインプットの観察可能性及び重要性に応じて、以下の３つのレベルに分類しています。
時価の算定に重要な影響を与えるインプットを複数使用している場合には、それらのインプットがそれぞれ属するレベルのうち、時価の算定における優先順位が最も低いレベルに時価を分類しています。
(1) 時価をもって連結貸借対照表計上額とする金融商品
前連結会計年度（2025年１月31日）
当連結会計年度（2026年１月31日）
(2) 時価をもって連結貸借対照表計上額としない金融商品
前連結会計年度（2025年１月31日）
当連結会計年度（2026年１月31日）
（注）時価の算定に用いた評価技法及びインプットの説明並びに有価証券に関する事項
有価証券及び投資有価証券
活発な市場における相場価格を使用できるものは、レベル１の時価に分類しています。なお、満期保有目的の債券については、元利金の合計額を当該債券の残存期間及び信用リスクを加味した利率を基に、割引現在価値法により時価を算定していることから、レベル２の時価に分類しています。
また、保有目的ごとの有価証券に関する事項については、「有価証券関係」の注記を参照して下さい。
デリバティブ取引
デリバティブ取引の時価は、取引先金融機関から提示された価格に基づき算定しており、レベル２の時価に分類しています。また、金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
社債
時価は、業界団体等より公表されている価格や利回りの情報等を基に算定した価額をもって時価としており、レベル２の時価に分類しています。また、固定金利のものについては、元利金の合計額を社債の残存期間に応じた利率で割り引いた現在価値により算定しており、レベル２の時価に分類しています。
長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものの時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利のものについては、元利金の合計額を借入期間に応じた利率で割り引いた現在価値により算定しており、レベル２の時価に分類しています。なお、金利スワップの特例処理の対象とされている長期借入金については、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を用いて算定しており、レベル２の時価に分類しています。
１．満期保有目的の債券
前連結会計年度(2025年１月31日)
該当事項はありません。
当連結会計年度(2026年１月31日)
該当事項はありません。
２．その他有価証券
前連結会計年度(2025年１月31日)
当連結会計年度(2026年１月31日)
３．売却したその他有価証券
前連結会計年度(自 2024年２月１日 至 2025年１月31日)
（注）株式等には、市場価格のない株式等を含めています。
当連結会計年度(自 2025年２月１日 至 2026年１月31日)
（注）株式等には、市場価格のない株式等を含めています。
１．ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引
前連結会計年度(2025年１月31日)
通貨関連
（注）時価の算定方法については、「（金融商品関係）３．金融商品の時価のレベルごとの内訳等に関する事項 （注）時価の算定に用いた評価技法及びインプットの説明並びに有価証券に関する事項」に記載のとおりです。
当連結会計年度(2026年１月31日)
通貨関連
（注）時価の算定方法については、「（金融商品関係）３．金融商品の時価のレベルごとの内訳等に関する事項 （注）時価の算定に用いた評価技法及びインプットの説明並びに有価証券に関する事項」に記載のとおりです。
２．ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引
前連結会計年度(2025年１月31日)
重要性が乏しいため、注記を省略しています。
当連結会計年度(2026年１月31日)
金利関連
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
１．採用している退職給付制度の概要
当社及び連結子会社は、確定給付型の制度として、企業年金基金制度及び退職一時金制度を、また、確定拠出型の制度として、確定拠出年金制度を設けています。
なお、一部の連結子会社は、簡便法により退職給付に係る負債及び退職給付費用を計算しています。
また、従業員の退職等に際して割増退職金を支払う場合があります。
２．確定給付制度
(注) 簡便法を適用した制度を含みます。
(注) 簡便法を適用した制度を含みます。
(注) 簡便法を適用した制度を含みます。
(注) １ 簡便法を適用している連結子会社の退職給付費用は、勤務費用に計上しています。
２ その他は、主に割増退職金の支払額です。
退職給付に係る調整額に計上した項目(法人税等及び税効果控除前)の内訳は次のとおりです。
退職給付に係る調整累計額に計上した項目(法人税等及び税効果控除前)の内訳は次のとおりです。
年金資産合計に対する主な分類ごとの比率は、次のとおりです。
年金資産の長期期待運用収益率を決定するため、現在及び予想される年金資産の配分と、年金資産を構成する多様な資産からの現在及び将来期待される長期の収益率を考慮しています。
主要な数理計算上の計算基礎
(注) 予想昇給率は、ポイント制度に基づき算定しています。
３．確定拠出制度
当社及び連結子会社の確定拠出制度への要拠出額は、前連結会計年度1,603百万円、当連結会計年度2,820百万円です。
１．ストック・オプションに係る費用計上額及び科目名
該当事項はありません。
２．ストック・オプションの内容、規模及びその変動状況
(注) 権利確定条件は「第４ 提出会社の状況 １ 株式等の状況 (2) 新株予約権等の状況 ① ストックオプション制度の内容」に記載しています。
３．ストック・オプションの権利確定数の見積方法
基本的には、将来の失効数の合理的な見積りは困難であるため、実績の失効数のみ反映させる方法を採用しています。
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
(注) １ 評価性引当額の主なものは、減損損失累計額のうち、スケジューリング不能と判断したものです。
２ 税務上の繰越欠損金及び繰延税金資産の繰越期限別の金額
前連結会計年度(2025年１月31日)
※ 税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額です。
当連結会計年度(2026年１月31日)
※ 税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額です。
（表示方法の変更）
前連結会計年度において「繰延税金資産」の「その他」に含めていた「支払利息」は重要性が増したため、当連結会計年度より区分掲記することとしました。また、前連結会計年度において区分掲記していた「未払社会保険料」は重要性が乏しくなったため、当連結会計年度より「繰延税金資産」の「その他」に含めて表示しています。これらの表示方法の変更を反映させるため、前連結会計年度の注記の組替えを行っています。
この結果、前連結会計年度の「繰延税金資産」の「未払社会保険料」1,761百万円及び「その他」26,521百万円は、「支払利息」8,612百万円及び「その他」19,671百万円として組み替えています。
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
３．法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正
「所得税法等の一部を改正する法律」（令和７年法律第13号）が2025年３月31日に国会で成立したことに伴い、2026年４月１日以後に開始する連結会計年度より、「防衛特別法人税」の課税が行われることになりました。これに伴い、繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は、従来の30.5％から2027年２月１日に開始する連結会計年度以降に解消が見込まれる一時差異については31.4％に変更となります。
なお、この税率変更による影響は軽微です。
重要性のある取引がないため、記載を省略しています。
資産除去債務のうち連結貸借対照表に計上しているもの
（イ）当該資産除去債務の概要
住宅展示場の出展契約及び事務所や賃貸用不動産の定期借地契約に伴う原状回復義務等です。
（ロ）当該資産除去債務の金額の算定方法
物件ごとに使用見込期間を見積り、割引率は期首時点のリスクフリーレートを使用して資産除去債務の金額を計算しています。
（ハ）当該資産除去債務の総額の増減
当社及び一部の連結子会社では、東京都その他の地域において、賃貸住宅や賃貸オフィスビル等を有しています。前連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は3,928百万円(賃貸収益は売上高に、主な賃貸費用は売上原価に計上)です。当連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は2,324百万円(賃貸収益は売上高に、主な賃貸費用は売上原価に計上)です。
また、当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(注) １ 連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額です。
２ 期中増減額のうち、前連結会計年度の主な増加額は不動産取得（60,066百万円）であり、主な減少額は棚卸資産との振替（35,409百万円）、減価償却（7,465百万円）です。当連結会計年度の主な増加額は不動産取得（33,765百万円）であり、主な減少額は棚卸資産との振替（102,587百万円）、減価償却（8,154百万円）です。
３ 期末の時価は、主要な物件については不動産鑑定士による不動産鑑定評価書に基づく金額、その他の物件については「不動産鑑定評価基準」に準じて自社で算定した金額です。
(収益認識関係)
１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前連結会計年度（自 2024年２月１日 至 2025年１月31日）
(注) その他の収益には、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号）に基づく賃貸収入及び「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」（移管指針第10号）の対象となる不動産（不動産信託受益権を含む。）の譲渡等が含まれています。
当連結会計年度（自 2025年２月１日 至 2026年１月31日）
(注) その他の収益には、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号）に基づく賃貸収入及び「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」（移管指針第10号）の対象となる不動産（不動産信託受益権を含む。）の譲渡等が含まれています。
２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
主要な事業における取引の対価は、履行義務を充足してから概ね１年以内に支払いを受けており、取引の対価の金額に重要な金融要素は含まれていません。また、対価の金額が変動しうる重要な変動対価はありません。
(1) 請負・分譲
注文請負取引については、顧客と工事請負契約を締結し当該契約に基づき、建築工事を行い完成した建築物等を顧客に引き渡す履行義務を負っています。当該契約については、一定の期間にわたり履行義務が充足されるものであると判断し、履行義務の充足に係る進捗度に基づき収益を認識しています。進捗度の見積りの方法は、工事原価総額に対する発生原価の割合（インプット法）で算出しています。
なお、工期のごく短い工事契約等については、完全に履行義務を充足した時点で収益を認識する代替的な取扱いを適用しています。
不動産分譲取引については、顧客との不動産売買契約に基づき、物件を顧客に引き渡す履行義務を負っています。当該契約については、物件が引き渡される一時点で履行義務が充足されるものであると判断し、顧客へ物件を引き渡した時点で収益を認識しています。
(2) 不動産管理・その他
不動産管理の主なものである不動産賃貸取引については、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号）に基づき、賃貸借期間にわたり収益を認識しており、「その他の収益」に含めています。
また、不動産管理取引については、顧客との管理業務委託契約に基づいて建物管理業務を提供する履行義務を負っています。当該契約については、履行義務の内容に応じて一時点又は一定の期間にわたり履行義務を充足し、収益を認識しています。
３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当連結会計年度末において存在する顧客との契約から翌連結会計年度以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1) 契約資産及び契約負債の残高等
契約資産は、顧客との工事請負契約において期末時点で履行義務の進捗により収益を認識しているが未請求の対価に対する当社及び連結子会社の権利に関するものです。契約資産は、対価に対する当社及び連結子会社の権利が無条件になった時点で顧客との契約から生じた債権に振り替えられます。当該工事請負契約に関する対価は、契約における支払条件に基づいて請求し受領しています。
契約負債は、工事請負契約に基づいて顧客から受け取った未成工事受入金及び不動産売買契約に基づいて顧客から受け取った手付金等の前受金に関するものです。契約負債は、収益の認識に伴い取り崩されます。
前連結会計年度に認識された収益の額のうち期首現在の契約負債残高に含まれていた金額は155,115百万円です。
当連結会計年度に認識された収益の額のうち期首現在の契約負債残高に含まれていた金額は160,381百万円です。
(2) 残存履行義務に配分した取引価格
前連結会計年度における残存履行義務に配分された取引価格の総額は、1,754,577百万円であり、最長で11年以内に収益として認識されると見込んでいます。当連結会計年度における残存履行義務に配分された取引価格の総額は、1,804,417百万円であり、最長で10年以内に収益として認識されると見込んでいます。なお、注記にあたっては、実務上の便法を適用し、当初に予想される契約期間が１年以内の契約について注記の対象に含めていません。