第一部【企業情報】

第1【企業の概況】

1【主要な経営指標等の推移】

提出会社の経営指標等

 

回次

第33期

第34期

第35期

第36期

第37期

決算年月

2019年9月

2020年9月

2021年9月

2022年9月

2023年9月

売上高

(千円)

2,735,685

3,769,291

1,841,398

2,159,719

2,808,087

経常利益

(千円)

321,378

386,033

129,856

90,807

160,021

当期純利益

(千円)

221,321

258,157

87,550

60,396

142,489

持分法を適用した場合の投資利益

(千円)

資本金

(千円)

1,387,642

1,387,642

1,387,642

1,387,642

1,387,642

発行済株式総数

(株)

1,602,200

1,602,200

1,602,200

1,602,200

1,602,200

純資産額

(千円)

3,584,944

3,809,955

3,854,425

3,878,001

4,003,972

総資産額

(千円)

16,670,908

16,079,330

16,027,281

15,378,984

18,741,132

1株当たり純資産

(円)

2,289.82

2,433.64

2,458.22

2,468.51

2,549.03

1株当たり配当額

(円)

30.00

30.00

9.00

10.00

14.00

(うち1株当たり中間配当額)

(-)

(-)

(-)

(-)

(-)

1株当たり当期純利益金額

(円)

141.37

164.90

55.92

38.58

91.02

潜在株式調整後1株当たり当期純利益金額

(円)

自己資本比率

(%)

21.50

23.70

24.00

25.10

21.30

自己資本利益率

(%)

6.30

7.00

2.30

1.60

3.60

株価収益率

(倍)

9.51

6.76

21.06

24.18

14.44

配当性向

(%)

21.20

18.20

16.10

25.90

15.40

営業活動によるキャッシュ・フロー

(千円)

1,260,143

2,398,822

146,846

969,508

1,348,716

投資活動によるキャッシュ・フロー

(千円)

1,769,040

637,326

859,606

54,170

3,875,015

財務活動によるキャッシュ・フロー

(千円)

223,564

1,033,335

37,730

776,293

3,168,898

現金及び現金同等物の期末残高

(千円)

636,055

1,364,215

689,186

828,230

1,470,829

従業員数

(人)

22

25

24

24

21

(外、平均臨時雇用者数)

(4)

(4)

(4)

(4)

(3)

株主総利回り

(%)

87.4

92.8

75.3

104.7

(比較指標:JASDAQ INDEX、東証スタンダード市場)

(%)

(-)

(112.7)

(125.8)

(288.8)

(341.7)

最高株価

(円)

2,980

1,543

1,465

1,275

2,083

最低株価

(円)

985

750

982

819

902

 

(注)1.当社は連結財務諸表を作成しておりませんので、連結会計年度に係る主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

2.持分法を適用した場合の投資利益については、関連会社が存在しないため記載しておりません。

 

3.潜在株式調整後1株当たり当期純利益金額については、新株予約権の残高はありますが、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため、記載しておりません。

4.従業員数には臨時従業員は含んでおりません。また、従業員数欄の(外書)は、臨時従業員(パートタイマー及び人材派遣会社からの派遣社員)の年間平均雇用人員数(1日8時間換算)であります。

5. 東京証券取引所の再編に伴い、2022年4月4日より当社は東京証券取引所スタンダード市場に移行しております。従いまして、最高株価及び最低株価は、2022年4月3日以前については、東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)におけるもので、2022年4月4日以降は、東京証券取引所スタンダード市場におけるものであります。また株主総利回りの算定に使用した比較指数につきましても、東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)指標から東京証券取引所スタンダード市場に変更しております。

6.「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日)等を第36期の期首から適用しており、第36期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

 

 

2【沿革】

当社は、1986年11月、株式会社マリオン管財として発足し、不動産賃貸、売買、仲介斡旋コンサルティング等の不動産関連業務を展開してまいりました。

2004年6月、不動産特定共同事業法(以下「不特法」といいます)に基づく東京都知事許可を取得し、同年9月、マリオンボンドの名称のもと、賃貸不動産取得資金を一般投資家から募り、投資家との間で匿名組合契約を締結することにより、賃貸物件の賃料を投資家とシェアリングする証券化商品の取扱いを開始いたしました。

2015年7月には、サラリーマンボンドの名称のもと、100,000円単位でインターネットでの申込が可能なクラウドファンディング(注1)形式での不動産証券化商品の取扱を開始いたしました。また、2019年4月には、2017年12月付けの不特法の一部改正に伴って可能となった申込から契約までを電磁的に完結できる改正不特法の金融庁長官・国土交通大臣許可を取得し、2019年5月には、i-Bondの名称のもと、全取引を電磁的に完結できる不動産証券化商品の取扱を開始いたしました。

2007年1月、名称を株式会社マリオン管財から株式会社マリオンに変更し、現在、株式会社マリオンとして、不動産賃貸、不動産賃料を原資としたクラウドファンディング型不動産証券化商品の販売及びそれらに付随する不動産売買を事業としております。

株式会社マリオン管財発足以降の主な経緯は以下に記載の通りであります。

 

1986年11月

不動産の賃貸、売買、仲介斡旋及びコンサルティング業務を行うことを目的として、東京都新宿区に株式会社マリオン管財を設立

2003年3月

不動産管理業務を行うことを目的として、本陣管理サービス株式会社を設立

2004年6月

2004年9月

不動産特定共同事業許可を取得(東京都知事第57号)

不動産特定共同事業許可に基づく不動産証券化商品の取扱を開始

2005年2月

特定の不動産賃貸業務を行う100%出資子会社として、株式会社MULLION TRUSTを設立

2005年4月

特定の不動産賃貸業務を行うことを目的として、株式会社マリオン管財全額拠出からなる一般社団法人ホンジン・ホールディングスを設立し、一般社団法人ホンジン・ホールディングス100%出資により有限会社HONJINを設立

2007年1月

商号を株式会社マリオン管財から株式会社マリオンに変更

2009年2月

太蔵観光株式会社を吸収合併し、同社の不動産賃貸業務を統合

2013年3月

特定の不動産賃貸業務を行う100%出資子会社として、株式会社M1を設立

2013年3月

特定の不動産賃貸業務を行う100%出資子会社として、株式会社M25を設立

2013年4月

特定の不動産賃貸業務を行う100%出資子会社として、株式会社M2を設立

2013年8月

株式会社MULLION TRUSTを吸収合併し、不動産賃貸業務を統合

2013年11月

株式会社M1を吸収合併し、不動産賃貸業務を統合

2014年11月

ユーインターラクション株式会社を吸収合併し不動産賃貸業務を統合

2015年7月

ウェブ申込型不動産証券化商品サラリーマンボンド1号の取扱を開始

2016年2月

株式会社エム・オー・シーを吸収合併し、不動産賃貸業務を統合

2016年2月

株式会社M25を吸収合併し、不動産賃貸業務を統合

2016年2月

株式会社M2を解散

2016年3月

一般社団法人ホンジン・ホールディングスの実質的な支配を喪失したことに伴い非連結子会社化

2016年4月

有限会社HONJINを吸収合併し、不動産賃貸業務を統合

2016年4月

有限会社HONJINの合併対価として、一般社団法人ホンジン・ホールディングスに1,500株を交付

2016年8月

株式会社産業ネットサービスを吸収合併(損害保険代理業他)

2016年9月

本陣管理サービス株式会社の株式を同社経営陣に譲渡し、非連結子会社化

2018年9月

東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)に株式を上場

2019年4月

不動産特定共同事業法許可を取得(金融庁長官・国土交通大臣 第100号)

2019年5月

ウェブ取引完結型不動産証券化商品i-Bondの取扱を開始

2022年4月

東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)から同取引所スタンダード市場に移行

(注1)クラウドファンディングとは、不特定多数の人が主にインターネット経由で他の人々や組織に財源の提供や協力などを行う仕組みです。

3【事業の内容】

当社は、首都圏を中心に全国の主要都市において、居住者向け、中でも単身世帯向けを中心とした賃貸不動産を所有しております。

経営理念に「不動産の賃貸料から生成されるマリオンのサービスを以て、年金・医療・介護・環境のサプリメントとなし、皆様に夢のある快適な老後と幸せをお届けすること」を掲げ、2004年の不動産特定共同事業法(以下「不特法」といいます)の許可取得以降、マリオンボンドの名称のもと賃貸不動産の賃料収入を証券化する投資家向け不動産証券化サービスを提供しており、2015年以降は、これをインターネット経由で資金を募るクラウドファンディング型商品であるサラリーマンボンドとして、また、2019年5月以降は、インターネット経由で取引を完結できるi-Bondとして販売しております。提出日現在、マリオンボンドは41号まで、サラリーマンボンドは3号まで、i-Bondは8回にわたり組成しております。

当社事業は不動産賃料を原資としたクラウドファンディング型不動産証券化商品の提供及びそれらに付随する不動産売買等からなる不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであり、①賃貸不動産の仕入れ、②保有期間における不動産賃料の獲得及び証券化商品については賃料収入の配分、③所有不動産の収益実現及び証券化商品の満期対応等としての賃貸不動産売却、④賃貸不動産売却見合いまたはポートフォリオ組換・増強のための賃貸不動産仕入れに至る一連のライフサイクルによるサービスの提供を行っており、事業ライフサイクルを通じての事業収益の確保を行うものであります。

 

当社事業は不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであり、セグメント別の記載は行っておりませんが、以下事業サービス内容に基づく記載を行っております。

 

[事業サービス内容]

 

(1)不動産賃貸サービス

快適な居住空間は全ての生活者に必要とされる基本ニーズであるとの認識に立ち、当社は居住者向け賃貸不動産を中心に、特に大都市圏において賃貸不動産を所有し、賃貸サービスを提供しております。

サービスの提供にあたっては、交通利便性が高く品質に優れた賃貸不動産を厳選することに加え、事業の採算性の向上と安定性の確保のため、不動産の賃貸管理業務を自社で行うこと等により入居者のニーズに合致した建物設備の導入を図るなど、入居率の向上と安定化のための施策を実施しております。

また、2023年9月末現在、首都圏における当社所有・賃貸管理に係る居住用不動産の戸数738戸のうち32.9%に相当する243戸を安定性、信用度に優れた地方公共団体東京事務所等(県庁や政令指定都市等の地方公共団体が、中央省庁との連絡調整や情報収集、東京における情報発信等を行うために設置する事務所等を指します)に賃貸しており、かかる地方公共団体顧客の基盤を当社賃貸業務の安定性・優位性の源泉と認識し、地方公共団体顧客の通勤利便に合致する所在地の賃貸不動産選定、生活家電の無償貸与、職場への送迎サービスの提供など、顧客ニーズにきめ細かく対応した付加価値を提供することにより、サービス基盤の安定につとめております。

不動産賃貸サービスには、大別して、当社所有賃貸不動産を当社自らが賃貸人として賃借人に提供する長期所有不動産賃貸サービス、賃貸不動産を所有する賃貸人から当社が賃借人として一括して借り上げ、これを賃貸人承諾のもと第三者に転貸するマスターリース・サブリースサービス、及び賃貸不動産所有者に提供するプロパティマネジメント受託サービスの3種類があります。

 

①長期所有不動産賃貸サービス

首都圏を中心に、札幌、名古屋、京都等の主要都市において、居住者向け、中でも単身者向けの賃貸不動産を所有・運営しております。

2023年9月末現在、当社所有の長期所有賃貸不動産の賃貸戸数(当社所有不動産のうち次項記載の不動産証券化サービス対象賃貸不動産の賃貸戸数を除いたもの)は648戸(前事業年度比24戸減)、当事業年度(2023年9月期)の不動産売却を除く売上高に占める比率は58.5%であります。また、用途別内訳は、住居501戸(前事業年度比1戸増)、店舗・事務所43戸(前事業年度比1戸増)、駐車場104台(前事業年度比26台減)となっております。

 

②マスターリース・サブリースサービス及びプロパティマネジメント受託サービス

マスターリース・サブリースサービスは、当社からの賃貸不動産購入者または賃貸不動産を所有する賃貸人から当社が賃借人として一括して借り上げ、これを賃貸人承諾のもと第三者に転貸するものであります。

プロパティマネジメント受託サービスは、賃貸不動産所有者に、賃借人募集、賃料の収受、建物管理等の賃貸関連管理サービスを提供するものであります。

2023年9月末現在、当該賃貸不動産の戸数は299戸(前事業年度比1戸減)、当事業年度(2023年9月期)の賃貸不動産売却を除く売上高に占める比率は22.2%であります。また、用途別内訳は、住居272戸(前事業年度比増減無)、店舗・事務所6戸(同1戸減)、駐車場・駐輪場21台(同増減無)となっております。

(2)不動産証券化サービス

当社は、経営理念に「年金・医療・介護・環境のサプリメント」の提供を掲げ、不動産証券化商品への投資を通じて、公的年金等を補完する運用収入を投資家の皆様に提供しております。2004年に不特法に基づく許可を取得し、マリオンボンドの名称のもと、不動産賃料を原資とする不動産証券化商品を組成し、投資家の皆様に提供してまいりました。また、2015年以降、サラリーマンボンドの名称のもと、インターネットでの申込が可能な不動産証券化商品を、2019年以降、i-Bondの名称のもと、申込から契約までの全取引プロセスをインターネットで完結できるクラウドファンディング商品を提供しております。

 

当社が組成する不動産証券化商品は、当社所有または新規仕入れ賃貸不動産を原資産に、投資家の皆様との間で匿名組合契約を締結することにより不動産賃貸業務を当社と投資家の皆様との共同事業とし、営業者としての当社が賃貸不動産の所有にかかるリスク及び賃貸業務運営の責任を負担した上で、投資家の皆様と不動産賃料のシェアを行うことにより不動産賃料収入を投資リターンとして分配するものであります。

 

一方、匿名組合契約形態であることから対象不動産の所有権は当社に帰属し、投資資金は預り金として当社にとっての資金調達となります。不動産市況の低迷時等、金融機関からの資金調達の難易度が増大する金融経済環境での賃貸不動産仕入れを可能とするほか、匿名組合契約の期間の長期化、満期到来時の匿名組合契約の更新などの手段により、不動産市況の回復までの待機を可能とするなど、賃貸不動産所有に係わる市況リスク対応の選択肢の多様化も可能としております。

 

2023年9月末現在の匿名組合預り金残高は4,626百万円であり、当社総負債金額の31.4%を不動産証券化商品により調達しております。

2023年9月末現在、不動産証券化サービス対象賃貸不動産の賃貸戸数は310戸(前事業年度比18戸増)、当事業年度(2023年9月期)の賃貸不動産売却を除く売上高に占める比率は19.0%であります。また、用途別内訳は、住居252戸(前事業年度比14戸増)、店舗・事務所0戸(同増減無)、駐車場58台(前事業年度比4台増)となっております。

 

(3)不動産売買

不動産賃貸サービス対象賃貸不動産、不動産証券化サービス対象賃貸不動産の別を問わず、当社所有賃貸不動産の出口戦略の一環として、不動産の売却を行います。不動産賃貸サービス対象賃貸不動産においては、含み益の実現益への転換による投資収益の確定に向けて、適時売却を実施いたします。一方、不動産証券化サービス対象賃貸不動産については、市況の見通し等を踏まえて、対象不動産ポートフォリオ戦略の一環としての売却を行います。更に、賃貸不動産ポートフォリオの増強、新規不動産証券化商品の組成、償還見合いの投資家の皆様に向けた代替商品の提供のための仕入れ等の目的で、不動産売買市場からの購入も行います。

 

これら不動産売買については、不動産賃貸サービス、不動産証券化サービスのいずれについても、一連のライフサイクルの一環として実施しており、適時適切な売買を組み合わせることにより所有賃貸不動産の所有期間を通じての投資収益の確定を図り、当社の不動産賃貸関連サービス総体としての収益の増強を目的とするものであります。

事業内容と事業の系統図は次の通りであります。

[事業系統図]

0101010_001.png

 

 

4【関係会社の状況】

名称

住所

資本金

(千円)

主要な事業の内容

議決権の所有割合又は被所有割合

(%)

関係内容

(その他の関係会社)

 

 

 

 

 

一般社団法人ホンジン・ホールディングス

東京都中央区

8,000

(基金)

緑化事業、医療・介護等研究、助成

被所有19.2

役員の兼任1名

 (注)「主要な事業の内容」欄には、同社団法人の定款の目的事項の主な内容を記しております。

 

5【従業員の状況】

(1)提出会社の状況

 

 

 

 

2023年9月30日現在

従業員数(人)

平均年齢(歳)

平均勤続年数(年)

平均年間給与(円)

21

(3)

49.9

8.1

6,311,335

(注)1.従業員数は就業人員数であり、臨時従業員(パートタイマー及び人材派遣会社からの派遣社員)は、年間の平均雇用人員数(1日8時間換算)を( )外数で記載しております。また、従業員数には役員は含まれておりません。

2.平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

3.当社の事業は、不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであるため、セグメント別の記載を行っておりません。

 

(2)労働組合の状況

 当社において労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。

 

(3)管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異

当事業年度

補足説明

 

管理職に占める女性労働者の

割合(%)

(注)1.

男性労働者の

育児休業等

取得率(%)

(注)2.

労働者の男女の賃金の差異(%)

(注)1.2.

全労働者

うち

正規雇用

労働者

うち

パート・

有期労働者

20.0

61.6

70.5

(注)3

(注)1.「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」(平成27年法律第64号)の規定に基づき算出したものであります。

(注)2.「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律(平成3年法律第76号)の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」(平成3年労働省令第25号)第71条の4第2号における育児休業等の取得割合を記載したものであります。ただし、出産時の特別休暇付与及び産後の有給休暇取得の推奨をしており、これに基づく休暇等の取得率は100%であります。

(注)3.男女の賃金格差については、男性の賃金に対する女性の賃金の割合を示しております。なお、同一労働の賃金に差はありません。賃金は、基本給、賞与等を含み、通勤手当等を除いております。パート有期労働者は女性のみのため算出不能としております。